2018年房地產估價師《理論與方法》第九章教材解讀：假設開發(fā)法適用的估價對象
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第九章 假設開發(fā)法及其運用
第一節(jié) 假設開發(fā)法概述
假設開發(fā)法適用的估價對象：
假設開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產開發(fā)用地)、在建工程(或稱為房地產開發(fā)項目)、可重新改造或改變用途的舊房(包括改建、擴建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇)。以下把這類房地產統(tǒng)稱為"待開發(fā)房地產"。
應有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。因為在該房地產的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關專業(yè)機構、老師的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價假設和限制條件，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的(即要進行可靠性分析)，以及它對估價結果的影響或估價結果對它的依賴性(包括它的變化將會導致的估價結果變化，類似于要進行房地產開發(fā)項目評估中的敏感性分析)。
假設開發(fā)法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發(fā)項目分析，是房地產開發(fā)項目分析的常用方法之一。假設開發(fā)法用于房地產估價與用于房地產開發(fā)項目分析的主要不同之處是：在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，房地產估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。
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