2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第九章教材解讀：假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件

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第九章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用

第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件：

在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等);②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值)。由于這兩個(gè)預(yù)測(cè)包含著較多的不確定因素，假設(shè)開(kāi)發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙，具有較大的隨意性。這一點(diǎn)也可以從國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓中，都是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算報(bào)價(jià)或出價(jià)，但不同的競(jìng)買者所愿意支付的最高價(jià)格常常相差懸殊中反映出來(lái)。當(dāng)然，各個(gè)競(jìng)買者在測(cè)算其報(bào)價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期可能不同，因?yàn)槠錅y(cè)算結(jié)果本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場(chǎng)價(jià)值。另外，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)(以下簡(jiǎn)稱后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))，也有較大的難度。不過(guò)，當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的一種估價(jià)方法。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)的土地供應(yīng)計(jì)劃;③要有一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來(lái)就難以預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀方面，人為地?fù)饺肆烁嗟牟淮_定因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)必要支出的預(yù)測(cè)也就更加困難。