2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第九章教材解讀：假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟
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第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運用
第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述
假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟：
運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為6個步驟：①調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況;②選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;③預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;④預(yù)測開發(fā)完成后的價值;⑤預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤;⑥測算待開發(fā)房地產(chǎn)價值。
下面以評估政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格為例，說明如何調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和選取最佳的開發(fā)利用方式，其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)介紹。
在中國現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，主要是房地產(chǎn)開發(fā)用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其招標(biāo)底價、拍賣底價(保留價)、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價或者做到心中有數(shù);投標(biāo)人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其報價或出價。這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標(biāo)人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此，政府的這些限制條件，也是評估這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時必須遵守的前提條件。
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