2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解:可行性研究的作用
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第八章 房地產開發(fā)項目可行性研究
第一節(jié) 可行性研究概述
可行性研究的作用:
(一)申請項目核準的依據
為了充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用,確立企業(yè)在投資活動中的主體地位,保護投資者的合法權益,營造有利于各類投資主體公平、有序競爭的市場環(huán)境,促進生產要素的合理流動和有效配置,優(yōu)化投資結構,提高投資效益,推動經濟協調發(fā)展和社會全面進步,政府對企業(yè)投資的管理制度改革日益深化。
(二)項目投資決策的依據
一個房地產開發(fā)投資項目,需要投入大量的人力、財力和物力,很難憑經驗或感覺進行投資決策。因此需要通過投資決策前的可行性研究,明確該項目的建設地址、規(guī)模、建設內容與方案等技術上是否可行,法律上是否允許。還要研究項目竣工后能否找到適當的購買者、承租人或使用者,判斷項目的市場競爭力,計算項目投資的績效或經濟效果等。通過這些分析研究工作,得出項目應不應該建設、如何建設、以及哪種建設方案能取得最佳的投資效果等,并以此作為項目投資決策的依據。
(三)籌集建設資金的依據
房地產開發(fā)商基本上都需要就其擬開發(fā)的房地產項目進行權益和/或債務融資。開發(fā)商要想吸引機構或個人投資者參與其擬開發(fā)項目投資,作為項目發(fā)起人和一般責任合伙人的開發(fā)商,必須要給這些潛在的有限責任合伙人提供項目可行性研究報告,以幫助它們了解擬開發(fā)項目的投資收益水平和所面臨的風險。銀行等金融機構都把可行性研究報告作為項目申請開發(fā)貸款的先決條件,需要對項目可行性研究報告進行全面、細致的分析評估,并據此完成房地產開發(fā)項目貸款評估報告,之后才能確定是否給予貸款。
(四)開發(fā)商與有關各部門簽訂協議、合同的依據
項目所需的建筑材料、協作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面,都需要與有關部門協作。這些供應的協議、合同都需根據可行性研究報告進行商談。有關技術引進和建筑設備進口必須在項目核準工作完成后,才能據核準文件同國外廠商正式簽約。
(五)下階段規(guī)劃設計工作的依據
在可行性研究報告中,對項目的地址、規(guī)模、建筑設計方案構想、主要設備選型、單項工程結構形式、配套設施和公共服務設施的種類、建設速度等等都進行了分析和論證,確定了原則,推薦了建設方案??尚行匝芯繄蟾嫱瓿珊?,規(guī)劃設計工作就可據此進行,不必另作方案比較選擇和重新論證。
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