2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第一章)

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2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第一章)：

1.專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同點(diǎn)(P2)

(1)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成;

(2)提供專業(yè)意見;

(3)具有公信力;

(4)實(shí)行有償服務(wù);

(5)承擔(dān)法律責(zé)任。

2.鑒證性估價(公證性估價、證據(jù)性估價)是向委托人提供，估價報告供委托人給第三方使用，起價值證明作用，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價。

3.專業(yè)房地產(chǎn)估價與非專業(yè)房地產(chǎn)估價的區(qū)別

專業(yè)/非專業(yè)五大不同(重要考點(diǎn))：

①專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員——前者指具有一定數(shù)量的估價專業(yè)人員等條件，專門從事有關(guān)估價活動的單位。后者指具有估價專業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專門從事有關(guān)估價活動的個人。

②專業(yè)意見——專業(yè)估價不是用直覺或僅憑經(jīng)驗(yàn)得出的，而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，根?jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀合理。

③公信力——專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成，估價結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。

④有償服務(wù)——受他人委托，有償服務(wù)，向委托人收取費(fèi)用。

⑤法律責(zé)任——責(zé)令限期改正、行政處罰、民事賠償責(zé)任、刑事責(zé)任。

4.房地產(chǎn)抵押的需要(掌握)

1.房地產(chǎn)抵押：債務(wù)人或第三人(抵押人)不轉(zhuǎn)移占有，將該房地產(chǎn)作為履債擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。

2.房地產(chǎn)是良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財產(chǎn)。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值(出于安全的考慮)。

5.估價方法

比較法、收益法和成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、長期趨勢法等。

每種估價方法都有其適用對象和條件。同時運(yùn)用，相互驗(yàn)證，但不應(yīng)相互替代。不同方法可以互補(bǔ)，如特殊廠房不適用比較法，但適用成本法;待開發(fā)土地不適用成本法，但適用假設(shè)開發(fā)法和比較法;在建工程不適用比較法，但適用成本法和假設(shè)開發(fā)法。