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2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(第二章)

更新時間:2018-08-31 09:25:23 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽75收藏7

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摘要 2018年房地產(chǎn)估價師考試將近,房估備考時間緊任務(wù)重,要把有限的精力放到最有價值的地方,重點把握各科的高頻考點,因此環(huán)球網(wǎng)校小編整理2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(第二章),助你高效提分!

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2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(第二章):

1.房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境

(1)社會因素:人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等。

(2)經(jīng)濟(jì)因素:經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收人及其分布、支付能力與物價水平等。(P31)

2.房地產(chǎn)市場的含義

■一般的定義·指從事房地產(chǎn)交易活動的場所,以及交易的途徑與形式。

■經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義·指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者,以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。

■房地產(chǎn)市場體系包括·交易當(dāng)事人-主體·作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)-客體·交易制度-制度·促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)-中介

3.房地產(chǎn)市場指標(biāo)(四大類40小項)(P39~P44)

供給指標(biāo)
(10項)
需求指標(biāo)
(11項)
市場交易指標(biāo)(9項) 市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)(10項)
■新竣工量
■滅失量
■存量
■空置量
■空置率
■可供租售量
■房屋施工面積
■房屋新開工面積
■平均建設(shè)周期
■竣工房屋價值
■國內(nèi)生產(chǎn)總值
■人口數(shù)量
■家庭戶規(guī)模
■就業(yè)人員數(shù)量
■就業(yè)分布
■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率
■家庭可支配收入
■家庭總支出
■房屋空間使用數(shù)量
■商品零售價格指數(shù)
■居民消費(fèi)價格指數(shù)
■銷售量
■出租量
■吸納量
■吸納率
■吸納周期
■預(yù)售面積
■房地產(chǎn)價格
■房地產(chǎn)租金
■房地產(chǎn)價格指數(shù)
■土地轉(zhuǎn)化率
■開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)
■開發(fā)投資杠桿率
■住房可支付性指數(shù)
■住房價格合理性指數(shù)
■房價租金比
■量價彈性
■個人住房抵押貸款還款收入比
■住房市場指數(shù)
■消費(fèi)者信心指數(shù)

(1)存量=上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量

(2)可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+報告期新竣工量

(3)吸納周期=1/吸納率

(4)開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本(反映企業(yè)財務(wù)風(fēng)險水平,值越高,說明自有資金越少,風(fēng)險越大)

(5)住房可支付性指數(shù)(HAI)

HAI=100,說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價格的住房

HAI>100,居民家庭能夠承受更高價格的住房,房價相對于收入來說低

HAI<100,居民家庭能夠承受更低價格的住房,房價相對于收入來說高了

(6)住房價格合理性指數(shù),從經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房價格的角度,對當(dāng)前實際住房價格合理性做出判斷。

4.房地產(chǎn)市場細(xì)分(五種分類)

4.1按地域范圍細(xì)分(區(qū)域性市場)

■按城市劃分

■按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分

■按省或自治區(qū)劃分

■按大片區(qū)進(jìn)行劃分

4.2按房地產(chǎn)用途細(xì)分

■居住物業(yè)市場

■商業(yè)物業(yè)市場

■工業(yè)物業(yè)市場

■特殊物業(yè)市場

■土地市場

不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異,因此需要按照房地產(chǎn)的用途,將其分解為若干子市場。

5需求指標(biāo)

■國內(nèi)生產(chǎn)總值

■人口數(shù)量-戶籍人口、常住人口、現(xiàn)有人口

■家庭戶規(guī)模

■就業(yè)人員數(shù)量

■就業(yè)分布

■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

■家庭可支配收入

■家庭總支出

■房屋空間使用數(shù)量

■商品零售價格指數(shù)

■城市居民消費(fèi)價格指數(shù)

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