2018年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》高頻考點(第三章)

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2018年房估《案例與分析》高頻考點(第三章)：

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的特點房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換;土地及地上建筑物的整體買賣、交換;零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價特點主要表現(xiàn)為：

(1)從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行的，價值時點則在估價作業(yè)日期之后。

(2)從委托人和估價主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

(3)從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性。如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格。

作為評估機構(gòu)，對該宗房地產(chǎn)進行估價時，其估價結(jié)果可能有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責任。

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(P199～200)

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。

(2)已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)評估出租人權(quán)益價值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進行轉(zhuǎn)讓的，可另行評估無租約限制價值，并應(yīng)在估價報告中同時說明出租人權(quán)益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。

(3)以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，估價對象應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并應(yīng)根據(jù)國家和估價對象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益。

3.房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(P269～270)

(1)評估價值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán);

(2)人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);

(3)當拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進行估價。

(4)房地產(chǎn)拍賣、變賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，拍賣保留價由人民法院參考評估價確定。

4.價值類型房地產(chǎn)抵押估價目的統(tǒng)一表述為：抵押價值是估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。

未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值是估價對象經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。

5.估價中的謹慎原則選用估價方法時，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價格較高時，應(yīng)使積算價格成為收益價格的補充;在有價無市或存在長期低(偏離市場)租金租約的房地產(chǎn)，則應(yīng)更加重視收益價格。

確定估價結(jié)果時采用兩種方法估價結(jié)果的簡單平均值還是加權(quán)平均值，應(yīng)根據(jù)市場情況決定，一般選用簡單平均值。

在估價中選取可比實例、確定修正系數(shù);預測未來現(xiàn)金流、確定報酬率;預測未來開發(fā)完成后價值、折現(xiàn)率、續(xù)建費用;確定地價水平、基準地價修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費用、利潤率、成新率等時，保持客觀、謹慎的尺度，使估價結(jié)果客觀、公正、合理。

在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當對可比實例進行必要的實地查勘。

在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應(yīng)偏低。

在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。

房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當優(yōu)先選用;不選用的，應(yīng)當在估價報告中說明理由。