2018年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》高頻考點(第四章)

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2018年房估《案例與分析》高頻考點(第四章)：

1.估價結(jié)果報告可能出現(xiàn)的錯誤

(1)“估價委托人”可能出現(xiàn)的錯誤委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住址。

(2)“房地產(chǎn)估價機構(gòu)”可能出現(xiàn)的錯誤——表述不正確或不完整估價機構(gòu)全稱、法定代表人、住所、法定代表人或執(zhí)行合伙人姓名、資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號。

(3)“估價目的”可能出現(xiàn)的錯誤——表述不準(zhǔn)確(4)“估價對象”可能出現(xiàn)的錯誤——估價對象概述缺失、描述不清楚(5)“價值時點”可能出現(xiàn)的錯誤價值時點表述不正確、價值時點與報告中時間不吻合、價值時點確定缺乏理由、特別注意抵押估價和征收估價價值時點的確定(抵押估價價值時點原則上為完成估價對象實地查勘之日，征收估價價值時點為房屋征收決定公告之日)。

(6)“價值類型”可能出現(xiàn)的錯誤——表述不規(guī)范、不全面、不正確。

抵押估價：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

征收估價：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

(7)“估價原則”可能出現(xiàn)的錯誤缺少某項原則或添加不必要原則，如抵押估價缺少“謹(jǐn)慎”原則，非抵押估價原則不必考慮謹(jǐn)慎原則。

(8)“估價依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯誤如：征收估價缺少《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》;

抵押估價缺少《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》。

(9)“估價結(jié)果”可能出現(xiàn)的錯誤評估結(jié)果沒有說明幣種、沒有大寫、缺少單價或總價，沒有寫明估價結(jié)果所對應(yīng)的價值時點;抵押估價沒有披露三個價值(假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值、房地產(chǎn)估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價值)。

(10)“注冊房地產(chǎn)估價師”可能出現(xiàn)的錯誤——不得以簽章代替簽字。

(11)“實地查勘期、估價作業(yè)期”可能出現(xiàn)的錯誤——現(xiàn)場查勘不在估價作業(yè)期內(nèi)沒有說明理由。

2.宏觀環(huán)境分析

(1)宏觀經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r。分析宏觀經(jīng)濟的運行情況以及社會發(fā)展現(xiàn) 狀，確定當(dāng)前的經(jīng)濟和社會發(fā)展水平是否能夠支持酒店項目的開發(fā)，是否能夠滿足酒店未來盈利的需要。該部分主要包括四個方面的內(nèi)容：①城市概況，主要分析與酒店業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)的方面，主要包括獨具特色的歷史和文化、城市的交通概況、城市具有的旅游資源和舉辦的會議、展覽、體育賽事等情況;②城市經(jīng)濟地位;③經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，特別應(yīng)著眼于第三產(chǎn)業(yè)的分析，包括城市每年接待的旅游人口規(guī)模及其變動趨勢、旅游業(yè)的總體收入、購買力等;④社會發(fā)展?fàn)顩r。

(2)城市的功能定位和規(guī)劃。城市功能定位主要包括城市總體功能定位，城市經(jīng)濟、人口發(fā)展目標(biāo)，城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及發(fā)展方向，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與組織結(jié)構(gòu);城市規(guī)劃主要包括城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、城市的交通規(guī)劃、其他與酒店業(yè)發(fā)展相關(guān)的規(guī)劃等。

3.房地產(chǎn)貸款項目評估的含義房地產(chǎn)貸款項目評估是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)項目向銀行、信托公司、投資基金等金融機構(gòu)進行融資時，金融機構(gòu)委托評估咨詢機構(gòu)或自行對借貸企業(yè)及開發(fā)項目進行全面調(diào)查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專業(yè)服務(wù)活動。一般均形成書面報告，作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款評審的重要依據(jù)。接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他投資者委托，為其投資項目的決策進行科學(xué)論證而做的項目評估，與貸款項目評估的關(guān)注點略有不同。