2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：投資估算
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第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究
第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
投資估算：
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、房屋開發(fā)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費。各項費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。
(一)土地費用
土地費用是指取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的征收補償費、出讓土地的出讓價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。
(二)勘察設計和前期工程費
勘察設計和前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。
(三)房屋開發(fā)費
房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。
1.建筑安裝工程費
2.基礎設施建設費
3.公共配套設施建設費
公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營種f生的公共配套設施(或公建設施)的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。
在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：
(1)單元估算法
(2)單位指標估算法
(3)工程量近似匡算法
(4)概算指標法
(四)其他工程費
(五)開發(fā)期間稅費
(六)管理費用
(七)銷售費用
(八)財務費用
(九)不可預見費
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