2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第八章教材考點：房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管

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第八章房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策

第二節(jié)房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理

房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管：

《資產(chǎn)評估法》規(guī)定：自然人、法人或者非法人組織需要確定評估對象價值的，可以自愿委托評估機構(gòu)評估。涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的(即法定評估)，應(yīng)當(dāng)依法委托評估機構(gòu)評估。

(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍

房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法在其等級許可范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估-以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋征收補償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進行的房地產(chǎn)評估。一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

(二)房地產(chǎn)估價機構(gòu)分支機構(gòu)監(jiān)管

一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以設(shè)立分支機構(gòu)。二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設(shè)立分支機構(gòu)。各等級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設(shè)立類似分支機構(gòu)性質(zhì)的“辦事處”、“聯(lián)絡(luò)點(站)”等機構(gòu)。一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)設(shè)立分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1.名稱采用“房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱十分支機構(gòu)所在地行政區(qū)劃名十分公司(分所)”的形式;

2.分支機構(gòu)負責(zé)人應(yīng)是是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

3.在分支機構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師;

4.固定的經(jīng)營服務(wù)場所;

5.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項內(nèi)部管理制度健全。

注冊于分支機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師，不計入設(shè)立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)。設(shè)立分支機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，提交分支機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)估價機構(gòu)證書正本復(fù)印件、分支機構(gòu)及設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責(zé)人的身份證明、擬在分支機構(gòu)執(zhí)業(yè)的專職注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件，到分支機構(gòu)工商注冊所在地的省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在接受備案后10日內(nèi)，告知分支機構(gòu)工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，并報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。分支機構(gòu)變更名稱、負責(zé)人、住所等事項或房地產(chǎn)估價機構(gòu)撤銷分支機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續(xù)后30日內(nèi)，報原備案機關(guān)備案。

(三)房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并、分設(shè)

房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的等級，但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的等級條件。房地產(chǎn)估價機構(gòu)分立的，只能由分立后的一方房地產(chǎn)估價機構(gòu)承繼原房地產(chǎn)估價機構(gòu)等級，但應(yīng)當(dāng)符合原房地產(chǎn)估價機構(gòu)等級條件。承繼原房地產(chǎn)估價機構(gòu)的一方由各方協(xié)商確定，其他各方按照新設(shè)立的中介服務(wù)機構(gòu)申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)等級。

(四)開展評估活動的基本要求

委托人有權(quán)自主依法選擇評估機構(gòu)進行評估，任何組織或者個人不得非法限制或者干預(yù)。對評估事項涉及兩個以上當(dāng)事人的，由全體當(dāng)事人協(xié)商委托評估機構(gòu)。委托開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法選擇評估機構(gòu)。委托人應(yīng)當(dāng)與評估機構(gòu)汀立委托合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。委托人應(yīng)當(dāng)按照合同約定向評估機構(gòu)支付費用，不得索要、收受或者變相索要、收受回扣。委托人應(yīng)當(dāng)對其提供的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責(zé)。

對受理的評估業(yè)務(wù)，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定至少兩名評估專業(yè)人員承辦。委托人有權(quán)要求與相關(guān)當(dāng)事人及評估對象有利害關(guān)系的評估專業(yè)人員回避。評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，對評估對象進行現(xiàn)場調(diào)查，收集權(quán)屬證明.財務(wù)會計信息和其他資料并進行核查驗證、分析整理，作為評估的依據(jù)。

評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評估方法，除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結(jié)論，編制評估報告。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估報告進行內(nèi)部審核。

評估報告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項業(yè)務(wù)的評估專業(yè)人員簽名并加蓋評估機構(gòu)印章。評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員對其出具的評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。委托人不得串通、唆使評估機構(gòu)或者評估專業(yè)人員出具虛假評估報告。

評估機構(gòu)開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少麗名相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦，評估報告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項業(yè)務(wù)的評估師簽名并加蓋評估機構(gòu)印章。

委托人對評估報告有異議的，可以要求評估機構(gòu)解釋。委托人認為評估機構(gòu)或者評估專業(yè)人員違法開展業(yè)務(wù)的，可以向有關(guān)評估行政管理部門或者行業(yè)協(xié)會投訴、舉報，有關(guān)評估行政管理部門或者行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理，并答復(fù)委托人、;委托人或者評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和評估報告載明的使用范圍使用評估報告。委托人或者評估報告使用人違反前款規(guī)定使用評估報告的，評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。

(五)房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)監(jiān)管

房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法獨立、客觀、公正開展業(yè)務(wù)，建立健全質(zhì)量控制制度，保證估價報告的客觀、真實、合理。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，對本機構(gòu)的估價專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和估價準(zhǔn)則的情況進行監(jiān)督，并對其從業(yè)行為負責(zé)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法接受監(jiān)督檢查，如實提供估價檔案以及相關(guān)情況。違反《資產(chǎn)評估法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行法定評估而未委托的，由有關(guān)部門責(zé)令改正;拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

1.業(yè)務(wù)承攬

房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的估價人員與委托人或者估價業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)名義承攬估價業(yè)務(wù)。承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)時，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面估價委托合同，內(nèi)容包括：委托人的名稱或者姓名和住所、估價機構(gòu)的名稱和住所、估價對象、估價目的、估價時點、委托人的協(xié)助義務(wù)、估價服務(wù)費及其支付方式、估價報告交付的日期和方式、違約責(zé)任、解決爭議的方法。房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)。委托人拒絕提供或者不如實提供執(zhí)行估價業(yè)務(wù)所需的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)有權(quán)依法拒絕其履行合同的要求。委托人要求出具虛假估價報告或者有其他非法干預(yù)估價結(jié)果情形的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)有權(quán)解除合同。房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)業(yè)務(wù)需要建立職業(yè)風(fēng)險基金，或者自愿辦理職業(yè)責(zé)任保險，完善風(fēng)險防范機制。

2.異地執(zhí)業(yè)

房地估價機構(gòu)在其工商注冊所在地行政區(qū)域外從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，完成估價業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)向業(yè)務(wù)發(fā)生地縣級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門留存房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳椤?/p>

3.業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓

經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務(wù)，以合作雙方的名義共同出具估價報告。

4.估價所需資料獲取

委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行實地查勘，如實向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責(zé)。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得對外提供估價過程中獲知的當(dāng)事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。岡估價需要。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師可以向房地產(chǎn)行政主管部門查詢房地產(chǎn)交易、登記信息。除涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的內(nèi)容除外，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供查詢服務(wù)。

5.報告出具

房地產(chǎn)估價報告由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。分支機構(gòu)以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名義出具估價報告，有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字并加蓋該房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。

6.估價檔案保管

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，估價檔案的保存期限不得少于十五年，屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不得少于三十年?！斗康禺a(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)估價報告的保管期限屆滿而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)保管到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。房地產(chǎn)估價機構(gòu)破產(chǎn)、解散時，其房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門或其指定的機構(gòu)。