2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第一章考點：房地產(chǎn)估價文書概述

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第一節(jié) 房地產(chǎn)估價文書概述

一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

完成一個房地產(chǎn)估價項目，需要經(jīng)過：

受理估價委托→確定估價基本事項→制定估價作業(yè)方案→搜集估價所需資料→實地查勘估價對象→選用估價方法進(jìn)行測算→確定估價結(jié)果→撰寫估價報告→審核估價報告→交付估價報告→保存估價資料。

不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價文書。概括起來，估價文書主要有以下幾種：

(一)估價委托書

估價委托書是指估價委托人出具的委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的文件。估價委托書由估價 需求方出具的，明確估價目的、估價對象、估價時點和價值類型等基本事項，因此，在接受估價委托時，應(yīng)要求估價委托人出具估價委托書，作為估價的重要依據(jù)，放入估價報告的附件中。

【考點】：

1.委托方單方的授權(quán)就生效

2.應(yīng)放入附件，附件中沒有算錯誤

(二)估價委托合同

估價委托合同是由房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人之間就估價服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。當(dāng)房地產(chǎn)估價機構(gòu)決定受理估價委托時，應(yīng)與估價委托人訂立書面估價委托合同。估價委托合同的作用表現(xiàn)在：①建立受法律保護的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價機構(gòu)的權(quán)力和義務(wù);③載明估價的有關(guān)事項。

(三)估價項目來源和接洽情況記錄

一個估價機構(gòu)的估價業(yè)務(wù)來源可能會有多種渠道，如來源于銀行、企業(yè)、政府以及個人等，因此估價機構(gòu)往往需要將每項估價項目來源和接洽情況進(jìn)行記錄并存檔，以便估價機構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價機構(gòu)開拓業(yè)務(wù)和更好的提供服務(wù)。

(四)估價作業(yè)方案

估價作業(yè)方案是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)為完成特定估價項目而制定的用于指導(dǎo)未來估價工作的計劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時間進(jìn)度、人員安排等。估價機構(gòu)與估價委托方簽訂估價委托合同后，估價機構(gòu)就應(yīng)擬定估價作業(yè)方案，以保證估價項目能按質(zhì)、按時完成。

(五)估價所需資料清單

估價資料清單是指完成一項估價業(yè)務(wù)，必需具備的各種估價資料。估價師在進(jìn)行估價前，需要就估價對象狀況、估價目的、估價方法列出所有需要的資料清單，以便順利、準(zhǔn)確地評估估價對象的價值。

(六)估價對象實地查勘記錄

實地查勘記錄是記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時間等內(nèi)容的材料。估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價報告附件中(教材23頁估價對象位置圖、估價對象外觀、內(nèi)部狀況照片、周圍環(huán)境和景觀照片)，并將這些資料放入估價報告附件中，以便估價有據(jù)可查。估價對象實地查勘記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。

【考點】估價對象位置圖、估價對象內(nèi)、外部狀況照片，周圍環(huán)境和景觀照片，要放入附件，不放的算錯誤。

(2014年改錯題)勘察記錄朝向錯誤，建筑結(jié)構(gòu)、缺少租約情況記錄、查勘人中缺注冊房地產(chǎn)估價師張XX的簽字。

(七)估價報告

估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所做的關(guān)于估價情況和結(jié)果的正式陳述，是估價機構(gòu)出具的關(guān)于估價對象的專業(yè)意見、履行估價委托合同、給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于估價對象價值的分析報告。

(八)估價報告內(nèi)部審核表

為保證出具的估價報告的質(zhì)量，估價機構(gòu)需要建立估價報告內(nèi)部審核制度，由業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗豐富的估價師對撰寫完成尚未出具的估價報告，從形式到內(nèi)容進(jìn)行全面、認(rèn)真、細(xì)致的檢查，確定估價結(jié)果是否客觀合理、提出審核意見。為了規(guī)范性完成估價報告的內(nèi)部審核，需要制定估價報告內(nèi)部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對估價報告進(jìn)行審核，以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性。

(九)估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

房地產(chǎn)估價機構(gòu)在對一些復(fù)雜、價值大、難度大的估價對象進(jìn)行估價時，不同估價師會就估價技術(shù)路線的確定、估價方法的選擇等問題產(chǎn)生不同的意見，估價審核人員會對估價結(jié)果提出重大修改意見，而這些不同的意見應(yīng)該進(jìn)行及時的記錄，因為估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄有助于估價機構(gòu)以及估價師今后遇到同樣問題時采取相應(yīng)的解決辦法，同時也有利于估價機構(gòu)和估價師總結(jié)估價經(jīng)驗、促進(jìn)相互學(xué)習(xí)、提高估價水平和質(zhì)量。

(十)估價報告交接單

估價報告交接單是估價機構(gòu)完成估價報告后向估價委托方出具估價報告或估價師完成估價工作后進(jìn)行存檔時而簽署的文書，估價報告交接單主要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等，估價報告交接單可以作為估價機構(gòu)已向估價委托方提交估價報告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。

二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

房地產(chǎn)估價是一項實操性很強的業(yè)務(wù)，其最終成果是通過估價報告體現(xiàn)。估價報告是估價機構(gòu)履行估價委托合同、記述估價過程、反映估價成果的文件，是估價機構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，是給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，是關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見和研究報告。因此房地產(chǎn)估價師必須能夠動手寫作估價報告。

房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報告，不僅要求房地產(chǎn)估價師具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價有關(guān)的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，同時還要掌握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價報告的寫作，是房地產(chǎn)估價師一項很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)估價報告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報告文體，也有其特定的語言文字要求。

語言文字方面的要求，主要包括對詞義、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語規(guī)范等問題。

1.詞義的4要求;

2.語句的3要求;

3.防止錯字漏字等。

另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語規(guī)范等問題。

(一)對詞義的要求

1.用詞準(zhǔn)確

這是對詞義的基本要求，要善于根據(jù)內(nèi)容表達(dá)的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語詞，以準(zhǔn)確地表現(xiàn)事物的特征和作者要表達(dá)的意圖。

例如下面這三種表達(dá)方式中的用詞：

“這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)”

“預(yù)計這里將成為繁華商業(yè)區(qū)”

“這里必然會成為繁華商業(yè)區(qū)”

用詞的強度不同，表達(dá)的意思也不同。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績“比較理想”不能口語化“好得不得了”。

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

表達(dá)分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價報告中都會經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐?。不能使?ldquo;大概”、“可能”等字樣，特別是估價結(jié)論，不能模棱兩可。

例如：“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格大約在800元左右。”“大約”這樣的詞出現(xiàn)在市場分析中是可以的，但在估價結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)摹Ｓ袝r估價人員確實不能確定估價結(jié)論的具體數(shù)額，不妨說：“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格在790～810元之間。”這樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價格的變動范圍。

3.用詞不可帶有較強烈的感情色彩

估價報告用詞的褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

例如有的估價報告這樣寫：“該公司上下努力、團結(jié)奮進(jìn)、勇于開拓、奮力拼搏，在過去幾年中取得了令人囑目的成績。”“工人們大干快上，整個工地呈現(xiàn)出一派熱氣騰騰的景象。 ”所述事實不能說與形成估價結(jié)論無關(guān)，但應(yīng)該改用比較中性的、冷靜的、敘述性的口氣。

例如改為：“從財務(wù)報告可見，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想。”(下面可具體引用財務(wù)報告的一些主要指標(biāo)，例如利潤、資產(chǎn)負(fù)債率等。)這樣用數(shù)據(jù)說話，就比簡單地用帶有感情色彩的評語有說服力。

4.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造

例如有的估價報告連用幾個“最高級”來形容估價對象，有的估價報告采用一些非標(biāo)準(zhǔn)的用語或是受港臺用語的影響。比如將“素質(zhì)”寫為“質(zhì)素”(中國香港的習(xí)慣用法)，或是用動詞作形容詞：“這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引。”(應(yīng)為：“非常有吸引力。”)網(wǎng)絡(luò)語言、火星語不能使用。

(二)對語句的要求

1.句子簡潔，概括性強

估價報告應(yīng)使用簡潔的文字對估價所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，句子成分該省的一定要省，不能出現(xiàn)雜揉、贅余等毛病，同時注意句子的完整性以清楚表達(dá)所表述的內(nèi)容。

2.搭配得當(dāng)

語義上要符合情理，符合語法規(guī)則，同時要銜接。語句與語句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節(jié)。

3.邏輯嚴(yán)密

不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有：

【考點】一是前后沒有照應(yīng)。如前面說了出租率70%，后面計算時又沒有考慮進(jìn)去;前面定下的報酬率是13%，后面又采用15%。

二是數(shù)據(jù)來源沒有出處或是有錯，如有的估價報告中的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅的稅率錯誤。

三是判斷推理沒有充足的理由，如簡單地下結(jié)論，卻沒有充足的理由支持該結(jié)論。

(三)要防止錯別字和錯漏

特別是一些容易混淆的字不能錯。

另外不要漏字，特別是數(shù)字不要缺漏，如估價對象最終結(jié)果本應(yīng)為300000卻寫成了30000。還有，在內(nèi)地不應(yīng)使用繁體字，通用的外文譯名不要自己另造譯名。

歷年真題還沒有考過