2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第一章考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作

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第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書面形式，一份完整的敘述式估價(jià)報(bào)告通常由以下八個(gè)部分構(gòu)成：

對(duì)特定目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告如房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。此外，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告根據(jù)估價(jià)委托人的需要或有關(guān)要求，還可在完整的估價(jià)報(bào)告的基礎(chǔ)上形成估價(jià)報(bào)告摘要。

【考點(diǎn)】在案例考試指錯(cuò)題中，若以上部分有缺項(xiàng)而沒有明確理由，可作為一處錯(cuò)誤指出。如注明“略”，可視為不缺項(xiàng)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作要求

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：

1.真實(shí)。應(yīng)按事物的本來面目陳述事實(shí)、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載。

2.客觀。應(yīng)不加個(gè)人偏見地進(jìn)行敘述、分析和評(píng)論，得出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)，沒有誤導(dǎo)性陳述。

3.準(zhǔn)確。估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)正確，用語應(yīng)明確肯定、避免產(chǎn)生誤解，對(duì)未予以核實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)及其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響應(yīng)予以說明，沒有含糊其辭。

4.完整。應(yīng)提供必要的信息，全面反映估價(jià)過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套，不得隱瞞事實(shí)，沒有重大遺漏。

5.清晰。應(yīng)層次分明，用簡潔的文字對(duì)有關(guān)情況和問題進(jìn)行歸納總結(jié)，避免不必要的重復(fù)，便于估價(jià)報(bào)告使用者理解和使用。

6.規(guī)范。估價(jià)報(bào)告的制作應(yīng)符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應(yīng)符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)專業(yè)術(shù)語應(yīng)采用相應(yīng)專業(yè)明文規(guī)定或約定俗成的術(shù)語。

三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

考試分析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的錯(cuò)誤是案例指錯(cuò)題考核的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告判斷的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)有：

1.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》2015年

2.房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析教材

3.房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法教材

4.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(試行)

5.房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)(2014年2月1日試行)

6.相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)

2015年頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，具有四者中最高的權(quán)威性;房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析和房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法教材有時(shí)相關(guān)內(nèi)容在說法上不一致，建議考生以房地產(chǎn)估價(jià)理論教材為準(zhǔn);房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，是從評(píng)審角度界定的，可做學(xué)習(xí)時(shí)參考;房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)，可以幫助統(tǒng)一基本概念;相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同的實(shí)例選擇。

六個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)不可偏廢，要結(jié)合實(shí)例綜合判斷。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作將從案例考試指錯(cuò)題的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中可能會(huì)出現(xiàn)的問題、“考點(diǎn)”進(jìn)行講解。

(一)封面的寫作

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面應(yīng)寫明

1.估價(jià)報(bào)告名稱

2.估價(jià)報(bào)告編號(hào)

3.估價(jià)項(xiàng)目名稱

4.估價(jià)委托人

5.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

6.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

7.估價(jià)報(bào)告出具日期

1.估價(jià)報(bào)告名稱

估價(jià)報(bào)告名稱一般為“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”。為了一目了然，也可結(jié)合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的來起名，例如“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”、“城市房屋征收估價(jià)報(bào)告”。

【考點(diǎn)】根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，房地產(chǎn)抵押估價(jià)的封面標(biāo)題必須明確為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”;如只寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，在指錯(cuò)題中可以算一處錯(cuò)誤。

2.估價(jià)報(bào)告編號(hào)

估價(jià)報(bào)告編號(hào)為本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號(hào)，主要便于估價(jià)報(bào)告的檔案管理及查閱。估價(jià)報(bào)告編號(hào)應(yīng)反映估價(jià)機(jī)構(gòu)簡稱、估價(jià)報(bào)告出具年份，并應(yīng)按順序編號(hào)數(shù)，不得重復(fù)、遺漏、跳號(hào)。

封面上的估價(jià)報(bào)告編號(hào)要與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的編號(hào)一致。

3.估價(jià)項(xiàng)目名稱

估價(jià)項(xiàng)目名稱根據(jù)估價(jià)對(duì)象的名稱或位置、估價(jià)目的，提煉出的簡潔名稱。如“深圳市羅湖區(qū)布吉路××花園××閣第20層A住宅抵押價(jià)值評(píng)估”。

注意估價(jià)名稱與估價(jià)對(duì)象的區(qū)別

“深圳市羅湖區(qū)布吉路”表示估價(jià)對(duì)象的區(qū)位;“××花園××閣第20層A”表示估價(jià)對(duì)象的名稱，這個(gè)名稱是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)所使用的名稱，也是本估價(jià)報(bào)告中所使用的名稱;“住宅”表示估價(jià)對(duì)象的用途，“抵押價(jià)值評(píng)估”表示估價(jià)目的。

需要注意的是，有的建筑物在不同時(shí)期可能冠以不同的名稱，特別是一些在建工程，項(xiàng)目建成后有可能重新冠名。因此，對(duì)于一些建成年代較長的建筑物，除了價(jià)值時(shí)點(diǎn)的名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點(diǎn)可以在估價(jià)報(bào)告實(shí)物狀況分析中作簡要說明。

4.估價(jià)委托人

估價(jià)委托人，需要準(zhǔn)確無誤地寫明其全稱。當(dāng)為單位時(shí)，應(yīng)寫明其名稱，如“××貿(mào)易有限公司”;當(dāng)為個(gè)人時(shí)，應(yīng)寫明其姓名。

5.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，同估價(jià)委托人相對(duì)應(yīng)，應(yīng)準(zhǔn)確無誤地寫明估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。如“××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司”。

6.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，主要是應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊號(hào)。

注意：姓名+注冊號(hào)，且是2名以上。此處如果沒有注冊號(hào)，只要有別的錯(cuò)誤就不要糾出，不應(yīng)該算一處錯(cuò)誤。歷年答案中沒有此考點(diǎn)，除非糾不出別的錯(cuò)了。指錯(cuò)：封面中“估價(jià)人員”應(yīng)為“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師”。

7.估價(jià)報(bào)告出具日期

估價(jià)報(bào)告出具日期，是指本次估價(jià)出具報(bào)告的年、月、日。需要注意的是，封面上的估價(jià)報(bào)告出具日期應(yīng)與致估價(jià)委托人函中的致函日期一致。

注意：2014年考點(diǎn)：封面中應(yīng)是“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)期”。

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八個(gè)估價(jià)時(shí)間概念的辨析：

1.估價(jià)報(bào)告開始日期。指受理估價(jià)委托的日期。

2.估價(jià)報(bào)告完成日期。指完成估價(jià)報(bào)告的日期或出具估價(jià)報(bào)告的日期。

3.估價(jià)作業(yè)日期。指從估價(jià)報(bào)告開始日期到估價(jià)報(bào)告完成日期的時(shí)間段。

4.價(jià)值時(shí)點(diǎn)。指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。

5.致函日期。指出具估價(jià)報(bào)告的日期或估價(jià)報(bào)告完成的日期。

6.實(shí)地查勘期。指進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場之日起至完成實(shí)地查勘之日止。

7.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。

8.估價(jià)責(zé)任期。指出具報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)及注冊估價(jià)師應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的期限。如果估價(jià)報(bào)告在其應(yīng)用的有效期內(nèi)未使用，則估價(jià)責(zé)任期等同估價(jià)報(bào)告的有效期;如果估價(jià)報(bào)告在其應(yīng)用的有效期內(nèi)使用，則估價(jià)報(bào)告責(zé)任期為無限期或者到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。

(二)致估價(jià)委托人函的寫作(主要考點(diǎn))

致估價(jià)委托人函的寫作內(nèi)容包括：致函對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型(注意：2011年教材要求，沒有就算錯(cuò)誤。比如是抵押還是征收評(píng)估)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、與評(píng)估價(jià)值和使用估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果有關(guān)的特別提示、致函日期。

1.致函對(duì)象，應(yīng)寫明估價(jià)委托人的名稱或姓名。

2.估價(jià)目的，應(yīng)寫明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人的何種需要。

3.估價(jià)對(duì)象，應(yīng)寫明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況。

4.價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)寫明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間。

5.價(jià)值類型，應(yīng)寫明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的名稱;當(dāng)所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格無規(guī)范的名稱時(shí)，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵。

6.估價(jià)方法，應(yīng)寫明所采用的估價(jià)方法的名稱。

7.估價(jià)結(jié)果，應(yīng)寫明最終評(píng)估價(jià)值的總價(jià)，并應(yīng)注明其大寫金額;除估價(jià)對(duì)象無法用單價(jià)表示外，還應(yīng)寫明最終評(píng)估價(jià)值的單價(jià)。

8.與評(píng)估價(jià)值和使用估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果有關(guān)的特別提示。

9.致函日期，應(yīng)注明致函的年、月、日。

致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人宜在其上簽名或蓋章。受函方要寫明估價(jià)委托人的全稱，致函方要署房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，致函日期為估價(jià)報(bào)告出具日期。致委托人函中的文字應(yīng)表述準(zhǔn)確、簡潔，應(yīng)特別注意估價(jià)結(jié)果與估價(jià)結(jié)果報(bào)告或者估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的結(jié)果必須一致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。

注意落款

(1)公章。致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章。(必須是公章，其他印章算錯(cuò)，無公章算錯(cuò))

(2)簽名。法定代表人或執(zhí)行合伙人宜在其上簽名或蓋章。

(3)受函方要寫明估價(jià)委托人的全稱，致函方要署房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。

(4)致函日期。致函日期為估價(jià)報(bào)告出具日期。注意，落款日期必須在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。必須與前面封面的估價(jià)報(bào)告出具日期一致，注意不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

【高頻考點(diǎn)】2006年、2009年、2010年的答案中都有“致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期”;2004年、2006年的答案中都有“致委托人函中沒有說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)”;2004年答案“致委托人函中缺法定代表人的簽名”;2009年答案“致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說明”和“致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說明”、2007年“致委托人函中缺少估價(jià)目的”;2012年“致估價(jià)委托人函及技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果中缺車庫部分價(jià)格”。

(三)目錄的寫作

估價(jià)報(bào)告目錄應(yīng)包括：估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件，其中估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告還應(yīng)出現(xiàn)二級(jí)目錄。

估價(jià)報(bào)告目錄的編寫，需要注意與后面的報(bào)告內(nèi)容相匹配，應(yīng)按估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件各個(gè)組成部分的前后次序列出其名稱及對(duì)應(yīng)的頁碼，以便估價(jià)委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。

當(dāng)按估價(jià)委托合同約定不向委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告時(shí)，估價(jià)報(bào)告的目錄中可不列出估價(jià)技術(shù)報(bào)告及其各個(gè)組成部分，但在估價(jià)技術(shù)報(bào)告中應(yīng)有單獨(dú)的目錄，且該目錄中應(yīng)按前后次序列出估價(jià)技術(shù)報(bào)告各個(gè)組成部分的名稱及對(duì)應(yīng)的頁碼。

幾個(gè)注意要點(diǎn)：

1.目錄在致委托人函后面。2014年“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前。

2.目錄中文字、頁碼、內(nèi)容與正文一致。

3.結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告應(yīng)出現(xiàn)二級(jí)目錄。

4.僅向委托人提供結(jié)果報(bào)告的，存檔的技術(shù)報(bào)告中應(yīng)當(dāng)有單獨(dú)的目錄。

(四)估價(jià)師聲明的寫作(2013教材變化，原為“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明”)

估價(jià)師聲明應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)等作出承諾和保證。不能將估價(jià)師聲明的內(nèi)容與估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價(jià)師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明。

鑒證性(公證性、證據(jù)性)估價(jià)報(bào)告的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。

2.估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。

3.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。

4.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。

非鑒證性估價(jià)報(bào)告的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)增減。

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)注明所有參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊號(hào)，并經(jīng)本人簽名，不得以個(gè)人印章代替簽名，非注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和未參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不得在其上簽名。

房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

【考點(diǎn)】

1.未列明實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名;(必須是2名以上，1人去查勘算錯(cuò)誤。若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師都對(duì)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，應(yīng)如實(shí)寫明對(duì)實(shí)地查勘的估價(jià)師姓名，但非注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在該聲明上簽字。)

2.缺少注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、注冊號(hào)、親筆簽名;(且必須是兩名以上，如是一人就算錯(cuò)誤;不得以個(gè)人印章代替簽名)

3.未說明是否有重要專業(yè)幫助;(有重要專業(yè)幫助的，應(yīng)說明幫助的老師;應(yīng)有重要專業(yè)幫助而未說明重要專業(yè)幫助的算錯(cuò);)

注：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫作內(nèi)容不能與估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，不能把注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明變成免責(zé)聲明。

【高頻考點(diǎn)】2007年“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明缺少參加實(shí)地查勘的估價(jià)人員姓名”;2008年“估價(jià)師聲明應(yīng)是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明”(注意：但此條在2014年以后考試中不算錯(cuò)誤);2012年“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評(píng)估”。

(五)估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作

估價(jià)假設(shè)應(yīng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價(jià)義務(wù)或?yàn)榱烁吖馈⒌凸拦纼r(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格而濫用估價(jià)假設(shè)。

估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：

1.一般假設(shè)，應(yīng)說明對(duì)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了檢査，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核實(shí)的情況下，對(duì)其合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的合理假定;對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，對(duì)其安全的合理假定等。

2.未定事項(xiàng)假設(shè)，應(yīng)說明對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。當(dāng)估價(jià)對(duì)象無未定事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)無未定事項(xiàng)假設(shè)。

3.背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況不一致的合理假定。當(dāng)估價(jià)設(shè)定的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況無不一致時(shí)，應(yīng)無背離事實(shí)假設(shè)。

4.不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價(jià)對(duì)象的實(shí)除用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱或地址不一致等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。當(dāng)估價(jià)對(duì)象狀況之間無不一致時(shí)，應(yīng)無不相一致假設(shè)。

5.依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說明在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。當(dāng)無依據(jù)不足時(shí)，應(yīng)無依據(jù)不足假設(shè)。

6.估價(jià)報(bào)告使用限制，應(yīng)說明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果時(shí)需要注意的其他事項(xiàng)。其中，估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格變化程度確定，不宜超過一年。

估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作應(yīng)注意：1)必須披露對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的事項(xiàng)或者因素，并就其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響進(jìn)行說明;2)估價(jià)假設(shè)必須具有針對(duì)性;3)估價(jià)假設(shè)應(yīng)按照“合法、必要、合理、有依據(jù)”進(jìn)行說明;4)不能為了高估或低估、規(guī)避應(yīng)盡的勤勉盡責(zé)義務(wù)等而濫用估價(jià)假設(shè)。

【案例1-4】估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作實(shí)例

估價(jià)假設(shè)和限制條件

(一)一般假說

1.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。

2.估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，我們對(duì)權(quán)屬證書上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未予以核實(shí)，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。

3.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

4.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。

5.估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方;(2)交易雙方無任何利害關(guān)系，交易的目的是追求各自利益的最大化;(3)交易雙方了解交易對(duì)象、知曉市場行情;(4)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易;(5)不存在特殊買者的附加出價(jià)。

6.由于估價(jià)委托人告知沒有租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利限制，且注冊房地產(chǎn)估價(jià)師無法知曉其真實(shí)性，故本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象沒有他項(xiàng)權(quán)利限制為假設(shè)前提。

7.由于估價(jià)委托人告知沒有法定優(yōu)先受償情況，且注冊房地產(chǎn)估價(jià)師無法知曉其真實(shí)性，故本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象不存在未被估價(jià)人員發(fā)現(xiàn)的法定優(yōu)先受償款。

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(二)未定事項(xiàng)假設(shè)

1.估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》未記載建筑物的建成年份，估價(jià)委托人亦未提供相關(guān)建成年份資料，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地調(diào)查，估價(jià)對(duì)象1幢辦公樓、2幢宿舍樓等9幢均建成于2002年，本次估價(jià)建筑物的建成年份以實(shí)際調(diào)查為準(zhǔn)，僅在本報(bào)告中使用，不作其他任何用途使用。

2.本報(bào)告出具的價(jià)格包含了國有土地使用權(quán)出讓金。若至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的應(yīng)繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評(píng)估價(jià)值中相應(yīng)扣減。

3.根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料，均未記載估價(jià)對(duì)象的容積率，本次估價(jià)采用的容積率以估價(jià)對(duì)象實(shí)際容積率為準(zhǔn)。

4.本次估價(jià)測算的預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置稅金為估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)以抵押價(jià)值進(jìn)入市場轉(zhuǎn)讓時(shí)，賣方需負(fù)擔(dān)的正常稅費(fèi)，僅供參考，其預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置稅金應(yīng)以有關(guān)稅務(wù)部門計(jì)算的為準(zhǔn)。

5.估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，故收益期結(jié)束后尚有建筑物殘余價(jià)值。由于估價(jià)委托人未能提供估價(jià)對(duì)象土地建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，估價(jià)人員無法確定其收益期結(jié)束后建筑物殘余價(jià)值是否可獲相應(yīng)補(bǔ)償，根據(jù)謹(jǐn)慎原則，本次估價(jià)不考慮收益期結(jié)束后的建筑物殘余價(jià)值對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。

(三)背離事實(shí)假設(shè)

1.估價(jià)結(jié)果是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。

2.估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。

(四)不相一致假說

據(jù)估價(jià)委托人提供的南建房權(quán)證房管處字第×××××號(hào)《房屋所有權(quán)證》載，3幢及5幢工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘，實(shí)際為鋼結(jié)構(gòu)，與證載不一致，根據(jù)實(shí)際情況，本次估價(jià)按實(shí)際建筑結(jié)構(gòu)即鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

(五)依據(jù)不足假設(shè)

(六)估價(jià)報(bào)告使用限制

1.本估價(jià)報(bào)告僅用于為估價(jià)委托人確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不得用于其他用途。

2.本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。但價(jià)值時(shí)點(diǎn)后，在報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)果;超過一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。

3.本估價(jià)報(bào)告專為估價(jià)委托人所使用，未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，不得向估價(jià)委托人和報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供;本報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。

4.本報(bào)告由×××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司負(fù)責(zé)解釋。

5.本報(bào)告必須經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字后方可使用，估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)本報(bào)告的原件承擔(dān)責(zé)任，對(duì)任何形式的復(fù)制件概不認(rèn)可且不承擔(dān)責(zé)任。

(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作(13+2項(xiàng))

估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載以下事項(xiàng)：(1)估價(jià)委托人;(2)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu);(3)估價(jià)目的;(4)估價(jià)對(duì)象;(5)價(jià)值時(shí)點(diǎn);(6)價(jià)值類型;(7)估價(jià)原則;(8)估價(jià)依據(jù);(9)估價(jià)方法;(10)估價(jià)結(jié)果;(11)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師;(12)實(shí)地查勘期;(13)估價(jià)作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場風(fēng)險(xiǎn)提示。

1.估價(jià)委托人

當(dāng)估價(jià)委托人為單位時(shí)，應(yīng)寫明其名稱、住所和法定代表人姓名;當(dāng)估價(jià)委托人為個(gè)人時(shí)，應(yīng)寫明其姓名和住址。

2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

應(yīng)寫明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書編號(hào)。

注意：在考試中，估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書編號(hào)可能會(huì)故意遺漏，無資質(zhì)等級(jí)算錯(cuò)誤、有了資質(zhì)等級(jí)沒有資質(zhì)證書編號(hào)也算錯(cuò)誤，有了資質(zhì)等級(jí)要看業(yè)務(wù)范圍是否在資質(zhì)等級(jí)內(nèi)，超出等級(jí)承攬業(yè)務(wù)算錯(cuò)。

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3.估價(jià)目的

估價(jià)目的應(yīng)說明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人的何種需要。估價(jià)目的通常由客戶設(shè)定。因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同種類的估價(jià)目的其表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

(1)抵押估價(jià)目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”;

(2)國有土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)目的表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”;

(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)目的可表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場價(jià)值參考”;

(4)企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)目的可表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)值依據(jù)”;

(5)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價(jià)目的可表述為：“為房地產(chǎn)投資提供價(jià)值參考依據(jù)”。

4.估價(jià)對(duì)象(同《估價(jià)理論與方法》)

不同估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍可能不同?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括房屋、構(gòu)筑物、土地、在建工程、期房和滅失的房地產(chǎn)等。估價(jià)對(duì)象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，而含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，如為某個(gè)可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)。

其評(píng)估價(jià)值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財(cái)產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍、債權(quán)債務(wù)等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱為企業(yè)價(jià)值評(píng)估。

估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法確定，并應(yīng)明確界定其財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中根據(jù)估價(jià)目的分析、說明其進(jìn)行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動(dòng)的合法性。

估價(jià)對(duì)象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語表達(dá)簡單、準(zhǔn)確。估價(jià)對(duì)象的寫作主要包括以下幾方面：1)估價(jià)對(duì)象基本狀況的說明，應(yīng)概要說明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況;2)土地基本狀況的說明，應(yīng)包括四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限等;3)建筑物基本狀況的說明，應(yīng)包括建筑物層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度等。

估價(jià)對(duì)象在案例考試中常會(huì)出現(xiàn)估價(jià)對(duì)象描述缺項(xiàng)的錯(cuò)誤，是考試中常出的考點(diǎn)。要求是：要寫全面。

【往年考點(diǎn)】2006年：“結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)”。2007年：“結(jié)果報(bào)告中區(qū)位狀況缺少方位、與重要設(shè)施的距離、交通條件、朝向等介紹”;“結(jié)果報(bào)告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)”;“結(jié)果報(bào)告中權(quán)益狀況沒有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》，土地使用權(quán)人;他項(xiàng)權(quán)利日期不夠具體”。

2008年：“估價(jià)對(duì)象未說明是否為整體估價(jià)，但不包括動(dòng)產(chǎn)”，“估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等”。2009年：“估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全，未交待是否有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)，缺房屋所有權(quán)情況說明”;“估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹”;“估價(jià)對(duì)象中缺區(qū)位狀況說明或介紹”;“估價(jià)對(duì)象缺現(xiàn)狀使用狀況說明，如是否有出租情形、各層使用狀況(含地下三層)等”。

2010年：“估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不全或不清(或說缺估價(jià)對(duì)象土地實(shí)物狀況、或建成時(shí)間未具體到月、或缺估價(jià)對(duì)象四至、或缺各估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋孛娣e)”;10年第二個(gè)答案“估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不全(或缺他項(xiàng)權(quán)利限制情況、或缺租賃權(quán)情況、或缺是否有優(yōu)先受償款情況)”。2012年：“未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權(quán)登記面積，計(jì)入總價(jià)的理由未說明”。

“估價(jià)對(duì)象中缺土地使用權(quán)出讓年限或土地使用權(quán)起始日期”，“估價(jià)對(duì)象中缺裝飾裝修部分的描述或說明”，“估價(jià)對(duì)象中缺是否有共有權(quán)的說明”。2013年：“缺估價(jià)對(duì)象是否有他項(xiàng)權(quán)、是否有共有權(quán)情況說明”。“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。

2014年估價(jià)對(duì)象介紹中缺少建筑物建成年份。

5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)(2013教材之前寫作估價(jià)時(shí)點(diǎn))

價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間，因此價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，應(yīng)說明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間及其確定的簡要理由，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r(jià)和預(yù)測性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

在案例考試中，從2011年理論教材要求說明價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定的理由，價(jià)值時(shí)點(diǎn)中沒有說明“價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定理由”可作為一處錯(cuò)誤予以指出。

對(duì)于抵押目的估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)選定為估價(jià)人員實(shí)地查勘現(xiàn)場之日，如不是實(shí)地查勘之日，還要在估價(jià)假設(shè)與限制條件中說明一下。

被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為“房屋征收決定公告之日”。

6.價(jià)值類型

價(jià)值類型是指所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值類型不是可以隨意確定的，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。常見的價(jià)值類型有市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、抵押價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值等。不同估價(jià)對(duì)象、同一估價(jià)對(duì)象但不同估價(jià)目的往往具有不同的價(jià)值類型。

因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同價(jià)值類型表述應(yīng)不同，應(yīng)說明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。具體舉例如下：

(1)抵押估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值(或有限市場價(jià)值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”;

(2)國有土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、査封等因素的影響。”;

【往年考點(diǎn)】2010年：“價(jià)值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值定義”。

2011年：價(jià)值定義表述不準(zhǔn)確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內(nèi)容。

2013年：本報(bào)告提供的價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀合法利用下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。改：價(jià)值定義表述錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

2014年，價(jià)值類型描述不規(guī)范不全面，應(yīng)為“房地產(chǎn)抵押價(jià)值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”，另外最好還應(yīng)對(duì)“假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值”和“房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”作進(jìn)一步描述。

7.估價(jià)原則

估價(jià)原則是估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)說明本次估價(jià)所遵循的估價(jià)原則的名稱、定義或內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則;替代原則;最高最佳利用原則。

房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循市場價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型，從市場價(jià)值評(píng)估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。

遵循不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。

(2)遵循合法原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

(3)遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。

(4)遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

(5)遵循最高最佳利用原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

(6)遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素下的價(jià)值或價(jià)格。

【往年考點(diǎn)】

2003年：“缺少估價(jià)原則”。2005年：“結(jié)果報(bào)告缺估價(jià)原則”。2008年：“估價(jià)原則不必考慮謹(jǐn)慎原則”。2009年：“估價(jià)原則缺謹(jǐn)慎原則”。

8.估價(jià)依據(jù)

估價(jià)依據(jù)是指估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同、估價(jià)委托人提供的估價(jià)所需資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料。

估價(jià)依據(jù)具體表現(xiàn)為以下幾方面：

1)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策;

2)有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包括房地產(chǎn)估價(jià)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等;

3)估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同和估價(jià)委托人提供的估價(jià)所需資料如估價(jià)對(duì)象的面積、用途、權(quán)屬證明等;

4)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料。

所列的估價(jià)依據(jù)要有針對(duì)性，不能濫列估價(jià)依據(jù)，不能將已過時(shí)或者失效的估價(jià)依據(jù)列出。

考點(diǎn)：

1.所有的估價(jià)報(bào)告在估價(jià)依據(jù)中必須要有《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，若沒有，在案例考試中可以作為一處錯(cuò)誤予以指出。

2.抵押目的的估價(jià)在估價(jià)依據(jù)中應(yīng)有《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，若沒有，在案例考試中可以作為一處錯(cuò)誤予以指出。

3.房屋征收估價(jià)在估價(jià)依據(jù)中應(yīng)有《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，若沒有，在案例考試中可以作為錯(cuò)誤予以指出。

4.如果是在建工程，委托人提供的相關(guān)材料還必須有：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

【往年考點(diǎn)】2009年：“估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》”。

2011年：“不應(yīng)將已過時(shí)的估價(jià)依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》列出”。

2013年：估價(jià)依據(jù)應(yīng)在估價(jià)原則后，或估價(jià)原則應(yīng)在估價(jià)依據(jù)前。

2014年估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》;嚴(yán)格講，在估價(jià)依據(jù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》應(yīng)放在“國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中。

9.估價(jià)方法

估價(jià)方法要說明本次估價(jià)所采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義。所采用的估價(jià)方法定義應(yīng)準(zhǔn)確、簡明。在估價(jià)方法選用說明中，應(yīng)對(duì)理論上適用的估價(jià)方法進(jìn)行闡述，并對(duì)理論上適用但未選用的估價(jià)方法要充分說明理由。

當(dāng)按估價(jià)委托合同約定不向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告時(shí)，宜說明估價(jià)測算的簡要內(nèi)容。

考點(diǎn)：

1.結(jié)果報(bào)告“估價(jià)方法”中一定要說明選用的估價(jià)方法定義，沒有說明估價(jià)方法定義而只是說明了估價(jià)方法的測算思路，可作為一處錯(cuò)誤指出。

2.結(jié)果報(bào)告“估價(jià)方法”中要說明所選估價(jià)方法的理由;沒有說明，可作為一處錯(cuò)誤指出。

3.結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都缺少估價(jià)方法的定義，應(yīng)在結(jié)果報(bào)告中指出，也就是，在技術(shù)報(bào)告中未說明估價(jià)方法的定義不算錯(cuò)。

4.結(jié)果報(bào)告“估價(jià)方法”中只用了一種估價(jià)方法，還要說明不采用其他方法的理由，對(duì)采用兩種或兩種以上估價(jià)方法的不要求說明未選用其他的估價(jià)方法的理由。但是到了技術(shù)報(bào)告中即使采用兩種方法也要說明理論上適用但未采用的估價(jià)方法的未被采用理由。