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2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第一章考點(diǎn):其他主要房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作

更新時(shí)間:2018-11-21 13:34:13 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽221收藏66

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摘要 教材是備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試的重要參考資料,環(huán)球網(wǎng)校小編給大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第一章考點(diǎn):其他主要房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作,希望對(duì)考生們備考有所幫助。

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第三節(jié) 其他主要房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作

一、估價(jià)委托合同

(一)估價(jià)委托合同內(nèi)容構(gòu)成

估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括:

(1)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況,如委托人的名稱或者姓名和住所,估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、資質(zhì)等級(jí)和住所。

(2)負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名和注冊(cè)號(hào)。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少明確一名能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

(3)本估價(jià)項(xiàng)目的基本事項(xiàng),包括估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。

(4)委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料,包括資料的目錄數(shù)量,如委托人應(yīng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、歷史交易價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收入和費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本以及有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料。

(5)估價(jià)過(guò)程中雙方的權(quán)利與義務(wù),如估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)保守估價(jià)活動(dòng)中知悉的委托人商業(yè)秘密,不得泄露委托人的個(gè)人隱私;委托人保證所提供的資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的,沒(méi)有隱匿或虛報(bào)的情況,應(yīng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘,收集估價(jià)所需資料。

(6)估價(jià)費(fèi)用及收取方式;

(7)估價(jià)報(bào)告及其交付,包括交付的估價(jià)報(bào)告類(lèi)型、份數(shù)以及估價(jià)報(bào)告交付期限、交付方式等。例如交付的估價(jià)報(bào)告是鑒定性報(bào)告還是咨詢性報(bào)告,是僅提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告還是既提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告又提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告。在確定估價(jià)報(bào)告交付期限時(shí),應(yīng)保證有足夠的時(shí)間以保質(zhì)完成該估價(jià)項(xiàng)目,不能“立等可取”。

(8)違約責(zé)任;

(9)解決爭(zhēng)議的方法;

(10)其他需要約定的事項(xiàng)。

此外,合同中還應(yīng)注明估價(jià)委托合同簽訂日期。

(二)估價(jià)委托合同寫(xiě)作示例

二、估價(jià)所需資料清單

房地產(chǎn)估價(jià)所需資料包括影響房地產(chǎn)價(jià)格的所有資料。房地產(chǎn)估價(jià)所需資料主要包括:1)反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料;2)估價(jià)對(duì)象及其同類(lèi)房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料;3)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料;4)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料。

(一)反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料

1.估價(jià)對(duì)象土地方面的資料

(1)土地區(qū)位狀況:即坐落,四至,與城市標(biāo)志性建筑物的直線距離、行程、車(chē)程等;

(2)土地實(shí)物狀況:即土地面積、形狀,地形、地貌,工程地質(zhì)狀況等;

(3)土地開(kāi)發(fā)程度:即宗地紅線內(nèi)、外通路、通水、通電、上水、下水、通信、通郵,紅線內(nèi)場(chǎng)地平整程度狀況;

(4)土地登記狀況:即土地來(lái)源及歷史沿革,地理位置,法定用途及實(shí)際用途,四至,面積,土地級(jí)別,土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更,土地登記證書(shū)號(hào),國(guó)有土地使用證編號(hào),登記時(shí)間,地籍圖號(hào),宗地號(hào);

(5)土地權(quán)利狀況:土地的所有權(quán)、使用權(quán),土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設(shè)立抵押、典當(dāng)、出租,是否涉案,權(quán)屬有無(wú)爭(zhēng)議,是否為共有等狀況;

(6)土地利用狀況:土地利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷、土地上房屋建筑物及道路、溝渠等其他附屬物狀況;

(7)土地使用管制狀況:城市規(guī)劃限定的用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑紅線后退距離、建筑物間距、綠化率、交通出入方位、停車(chē)泊位、建筑體量體型、色彩、地面標(biāo)高,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律規(guī)定的符合狀況,以及商業(yè)用地的臨街寬度、深度狀況,農(nóng)業(yè)用地的土壤成分、肥力、灌排水狀況,周期性自然災(zāi)害狀況,日照、降水量、風(fēng)向、排水積水狀況等資料。

2.估價(jià)對(duì)象建筑物方面的資料

(1)建筑物的三維空間位置;

(2)面積:建筑面積,使用面積,成套房屋的套內(nèi)建筑面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、出租面積;

(3)層數(shù)及總高,層高;

(4)建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào),結(jié)構(gòu),設(shè)備、設(shè)施,裝修,朝向,平面布局,通風(fēng),采光,隔聲、隔振、隔熱;

(5)建筑物建成年月,維修養(yǎng)護(hù)及完損狀況、新舊程度;

(6)產(chǎn)權(quán)狀況:產(chǎn)權(quán)證號(hào),是獨(dú)有、共有、還是建筑物區(qū)分所有權(quán),是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán),是否設(shè)定抵押、典當(dāng)、出租,是否涉案,權(quán)屬有無(wú)爭(zhēng)議,是否違章建筑等;

(7)利用狀況:法定用途,實(shí)際用途,不同用途的位置或樓層分布及其面積,物業(yè)管理,衛(wèi)生、治安狀況。

(二)估價(jià)對(duì)象及其同類(lèi)房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料

這類(lèi)資料主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查收集,主要包括:相類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料,租賃實(shí)例資料,空置實(shí)例資料,收益實(shí)例資料,租賃價(jià)格實(shí)例資料,建安造價(jià)資料,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料,基準(zhǔn)地價(jià)資料,路線價(jià)資料,資本化率、報(bào)酬率、折現(xiàn)率資料,銷(xiāo)售費(fèi)用率資料,營(yíng)業(yè)稅及其附加稅率資料,契稅稅率資料,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期資料等等。

(三)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料

對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料,多指微觀區(qū)域環(huán)境的資料,包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等環(huán)境資料,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度資料,商店、醫(yī)院、學(xué)校、餐館、金融機(jī)構(gòu)、公園、娛樂(lè)設(shè)施等公共配套設(shè)施資料。

市內(nèi)交通的通達(dá)度、可及性,對(duì)外交通的方便程度等交通狀況資料,人口數(shù)量、質(zhì)量、家庭規(guī)模、風(fēng)土人情、消費(fèi)特征等人口狀況資料,城市區(qū)域規(guī)劃、交通管制、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、居民收入等區(qū)域性行政、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況資料,不同用途、不同規(guī)模、不同檔次、不同平面布置、不同價(jià)格房地產(chǎn)的供求狀況資料等等。

(四)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料多指宏觀環(huán)境資料,包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、銀行存貸款利率、物價(jià)、人均可支配收入等經(jīng)濟(jì)因素資料,政治安定狀況、城市化等社會(huì)因素資料,房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、地區(qū)特殊政策、稅收政策等行政因素資料,世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、國(guó)際政治對(duì)立狀況、國(guó)際軍事沖突等國(guó)際因素資料。

房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)搜集的估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí),應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件,并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對(duì),不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。

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三、估價(jià)作業(yè)方案

制定估價(jià)作業(yè)方案的目的是為了保質(zhì)、按時(shí)完成估價(jià)項(xiàng)目。估價(jià)作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、如何去做、什么時(shí)候做以及由誰(shuí)來(lái)做,是關(guān)于保質(zhì)、按時(shí)完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的未來(lái)一系列行動(dòng)的計(jì)劃。估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)在對(duì)估價(jià)項(xiàng)目行分析的基礎(chǔ)上制定,主要包括下列內(nèi)容:

1.估價(jià)工作內(nèi)容:

(1)擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

在明確了估價(jià)的基本事項(xiàng)后,可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的、價(jià)值要求初步擬定相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法方案,再分析不同方案獲取資料的難易程度、實(shí)施過(guò)程的難易程度、時(shí)間和人員安排的難易程度等確定最終采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法。

(2)擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道

針對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)技術(shù)路線和選用的估價(jià)方法等,擬定需要調(diào)查、收集那些資料,如何獲取相關(guān)資料,估價(jià)所需資料參見(jiàn)本節(jié)“估價(jià)所需資料清單”,資料獲取渠道可以通過(guò):①請(qǐng)委托人提供;②估價(jià)人員實(shí)地查勘;③詢問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士;④查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù);⑤查閱政府有關(guān)部門(mén)的資料;⑥查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。

2.估價(jià)工作質(zhì)量要求及保障措施

根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告交付日期判斷本次估價(jià)項(xiàng)目的大小、難易程度、時(shí)間緩急,從而可以確定需要多少人員、需要什么樣的人 員,根據(jù)各個(gè)估價(jià)師的特長(zhǎng)、專業(yè)水平、目前的工作安排等確定相應(yīng)參加人員,組成項(xiàng)目組,明確負(fù)責(zé)人,確定估價(jià)時(shí)間,制定相應(yīng)的保障措施。

3.估價(jià)作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度和人員安排

針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目各個(gè)工作環(huán)節(jié),如資料收集、現(xiàn)場(chǎng)查看、估價(jià)測(cè)算、估價(jià)結(jié)果確定等環(huán)節(jié),根據(jù)各工作環(huán)節(jié)的難易程度確定每個(gè)工作環(huán)節(jié)所需時(shí)間和相應(yīng)的人員安排,估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排最好采用相應(yīng)的流程圖、進(jìn)度表等,特別是對(duì)一些大型、復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目更應(yīng)如此。

四、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄

房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二特性,且其價(jià)值、價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān),只有身臨其境才能真正了解和認(rèn)識(shí)它,因此實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象是做好房地產(chǎn)估價(jià)不可省略的工作步驟。估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象,有利于加深對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)識(shí),形成一個(gè)直觀、具體的印象;可以核實(shí)委托人提供的估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況;可以親身感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物的優(yōu)劣;可以了解估價(jià)對(duì)象的建造、維修保養(yǎng)、使用歷史狀況;可以了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情及市場(chǎng)特征。

估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定:

1.應(yīng)觀察、詢問(wèn)、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況;

2.應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周?chē)h(huán)境狀況的照片等影像資料,并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料;

3.應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄,并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名,記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

當(dāng)因征收、司法拍賣(mài)等強(qiáng)制取得或者強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘;或者因估價(jià)對(duì)象涉及國(guó)家秘密,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘。如果有上述情況導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘情形的,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以不進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘,但應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘,并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況,應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。

為了全面、高效完成實(shí)地查勘,需要制作詳細(xì)、容易操作的《估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄表》。不同類(lèi)型估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí),其查看的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同,實(shí)地査勘記錄表內(nèi)容會(huì)相應(yīng)不同,下面主要就住宅房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及在建工程等典型估價(jià)對(duì)象實(shí)地査勘內(nèi)容進(jìn)行介紹。

(一)住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括:

(1)估價(jià)對(duì)象位置、四至、樓盤(pán)名稱;

(2)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、樓層;

(3)估價(jià)對(duì)象通風(fēng)、采光、噪聲狀況;

(4)估價(jià)對(duì)象周邊景觀及配套設(shè)施狀況;

(5)估價(jià)對(duì)象類(lèi)型,如屬于住宅小區(qū)、大院、單體樓等;

(6)估價(jià)對(duì)象使用狀況,如目前是自用、空置、出租等;

(7)估價(jià)對(duì)象設(shè)施及管理狀況;

(8)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀況;

(9)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。

2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例

(二)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫(xiě)字樓、酒店、餐飲、娛樂(lè)等房地產(chǎn),這類(lèi)房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括:

(1)估價(jià)對(duì)象位置、四至;

(2)估價(jià)對(duì)象建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、樓層、地下室;

(3)估價(jià)對(duì)象周邊的商業(yè)繁華程度,如距商業(yè)中心的距離、規(guī)模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等;

(4)估價(jià)對(duì)象周邊辦公集聚度,如距商務(wù)中心和政府部門(mén)的距離、規(guī)模、主要寫(xiě)字樓物業(yè)等;

(5)估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度,如距主要干道和地鐵的距離、公交線路規(guī)模等;

(6)估價(jià)對(duì)象周邊公共配套設(shè)施;

(7)估價(jià)對(duì)象使用狀況,如目前是自用、空置、出租等;

(8)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部設(shè)施及物業(yè)管理狀況;

(9)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀況;

(10)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。

(三)工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括:

(1)估價(jià)對(duì)象位置、四至、名稱;

(2)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、樓層、跨度、成新率;

(3)估價(jià)對(duì)象占地面積、容積率;

(4)估價(jià)對(duì)象具體用途、類(lèi)型,如屬于普通生產(chǎn)車(chē)間、腐蝕性生產(chǎn)車(chē)間、非生產(chǎn)車(chē)間等;

(5)估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度;

(6)估價(jià)對(duì)象工業(yè)集聚度;

(7)估價(jià)對(duì)象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況;

(8)估價(jià)對(duì)象使用狀況,如目前是自用、空置、出租等;

(9)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部設(shè)施狀況;

(10)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀況;

(11)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。

(四)在建工程實(shí)地查勘記錄

1.在建工程實(shí)地查勘內(nèi)容

在建工程實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括:

(1)估價(jià)對(duì)象名稱、位置、四至;

(2)估價(jià)對(duì)象建筑面積、用地面積;

(3)估價(jià)對(duì)象規(guī)劃許可證、施工許可證、設(shè)計(jì)單位、施工單位;

(4)估價(jià)對(duì)象開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完成時(shí)間;

(5)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、層高、樓層數(shù);

(6)估價(jià)對(duì)象實(shí)際進(jìn)度;

(7)估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)繁華度;

(8)估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度;

(9)估價(jià)對(duì)象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況;

(10)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。

相關(guān)推薦:2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第一章考點(diǎn)匯總

五、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

(一)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核主要針對(duì)技術(shù)報(bào)告,圍繞影響估價(jià)結(jié)果的幾大方面展開(kāi),審核重點(diǎn)主要包括以下幾方面:

(1)估價(jià)報(bào)告的完整性:主要按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求審核報(bào)告的各項(xiàng)要件是否齊全,如封面、目錄、致估價(jià)委托人函、估價(jià)師申明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件等是否齊全;

(2)估價(jià)假設(shè)和限制條件:主要審核假設(shè)條件是否必要、充分、合理、有依據(jù);限制條件是否具有針對(duì)性;

(3)估價(jià)目的及價(jià)值定義:主要審核表述是否準(zhǔn)確、全面、清晰、具體;

(4)估價(jià)對(duì)象的界定、描述和分析:主要審核對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定是否準(zhǔn)確,對(duì)區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況的描述是否全面、客觀、翔實(shí);

(5)市場(chǎng)背景描述與分析:主要審核對(duì)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、估價(jià)對(duì)象細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)及價(jià)值影響因素的分析是否全面、透徹、針對(duì)性強(qiáng);

(6)最高最佳利用分析:主要審核對(duì)最高最佳利用的判斷是否正確,分析是否透徹、具體,是否有合法的依據(jù);

(7)估價(jià)方法選用:主要審核選用方法是否全面、恰當(dāng),對(duì)理論上適用于估價(jià)對(duì)象的方法不選用的,充分說(shuō)明了理由,選用的,簡(jiǎn)述了道理;

(8)數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過(guò)程:主要審核數(shù)據(jù)來(lái)源是否依據(jù)充分或理由充足;參數(shù)選取是否客觀、合理,在理論和現(xiàn)實(shí)上是否有說(shuō)服力,有必要的分析和過(guò)程;計(jì)算過(guò)程詳細(xì)、完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確;

(9)估價(jià)結(jié)果確定及結(jié)論表述:主要審核估價(jià)結(jié)果的確定是否有充分依據(jù),結(jié)論表述是否清晰、全面、理由充分,致估價(jià)委托人函、結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果是否一致;

(10)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性、文字表述:主要審核報(bào)告名稱、格式、用語(yǔ)是否規(guī)范,引用的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)是否正確,文字表達(dá)是否簡(jiǎn)潔、流暢、嚴(yán)謹(jǐn)、前后一致、邏輯性強(qiáng)、無(wú)錯(cuò)別字、漏字;

(11)審核結(jié)論。

(二)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表示例

估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表 表1-25

估價(jià)項(xiàng)目名稱

 

估價(jià)報(bào)告編號(hào)

 

序號(hào)

審核項(xiàng)目

審核要求

優(yōu)

合格

不合格

問(wèn)題說(shuō)明

1

估價(jià)報(bào)告的完整性

報(bào)告的各項(xiàng)要件是否齊全,如封面、目錄、致委托人函、估價(jià)師申明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件等是否齊全

 

 

 

 

2

估價(jià)假設(shè)和限制條件

假設(shè)條件是否必要、充分、合理、有依據(jù);限制條件是否具有針對(duì)性

 

 

 

 

3

估價(jià)目的及價(jià)值定義

表述是否準(zhǔn)確、全面、清晰、具體

 

 

 

 

4

估價(jià)對(duì)象的界定、描述和分析

對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定是否準(zhǔn)確,對(duì)區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物的描述是否全面、客觀、翔實(shí)

 

 

 

 

5

市場(chǎng)背景描述與分析

對(duì)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、估價(jià)對(duì)象細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)及價(jià)值影響因素的分析是否全面、透徹、針對(duì)性強(qiáng)

 

 

 

 

6

最高最佳利用分析

對(duì)最高最佳利用的判斷是否正確,分析是否透徹、具體,是否有合法的依據(jù)

 

 

 

 

7

估價(jià)方法選用

選用方法是否全面、恰當(dāng),對(duì)理論上適用于估價(jià)對(duì)象的方法不選用的,充分說(shuō)明了理由,選用的,簡(jiǎn)述了道理

 

 

 

 

8

數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過(guò)程

數(shù)據(jù)來(lái)源是否依據(jù)充分或理由充足;參數(shù)選取是否客觀、合理,在理論和現(xiàn)實(shí)上是否有說(shuō)服力,有必要的分析和過(guò)程;計(jì)算過(guò)程詳細(xì)、完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確

 

 

 

 

9

估價(jià)結(jié)果確定及結(jié)論表述

估價(jià)結(jié)果的確定是否有充分依據(jù),結(jié)論表述是否清晰、全面、理由充分,致委托人函、結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果是否一致

 

 

 

 

10

估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性、文字表述

報(bào)告名稱、格式、用語(yǔ)是否規(guī)范,引用的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)是否正確,文字表達(dá)是否簡(jiǎn)潔、流暢、嚴(yán)謹(jǐn)、前后一致、邏輯性強(qiáng)、無(wú)錯(cuò)別字、漏字

 

 

 

 

綜合審核結(jié)論:口可以出具報(bào)告;口作適當(dāng)修改后出具報(bào)告;口重新估價(jià);口重新撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

 

審核人員簽名:

 

審核日期

年 日

 

六、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)說(shuō)明

房地產(chǎn)估價(jià)中會(huì)遇到各種專業(yè)問(wèn)題,主要可分為兩類(lèi):一是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的;二是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域外的。當(dāng)估價(jià)中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問(wèn)題時(shí),應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)老師或單位提供專業(yè)幫助,并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。

專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見(jiàn),應(yīng)符合下列規(guī)定:

1.當(dāng)在估價(jià)中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問(wèn)題時(shí),可尋求相關(guān)估價(jià)老師或單位提供專業(yè)幫助,此時(shí)應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明有專業(yè)幫助,說(shuō)明專業(yè)幫助的內(nèi)容及提供專業(yè)幫助的老師或單位的姓名或名稱,相關(guān)資格、職稱或資質(zhì);

2.當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況等估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問(wèn)題,經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的老師咨詢后,仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的,可建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或老師先行鑒定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等,再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或老師出具的專業(yè)意見(jiàn)為依據(jù)進(jìn)行估價(jià),并應(yīng)提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)復(fù)印件,說(shuō)明出具相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或老師的名稱或姓名,相關(guān)資質(zhì)或資格、職稱;

3.當(dāng)沒(méi)有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)時(shí),應(yīng)說(shuō)明沒(méi)有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)。

補(bǔ)充:歷年具體考試內(nèi)容:

年份

考題內(nèi)容

2014年

指錯(cuò):
1.封面中應(yīng)是“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)期”。
2.“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前。
3.估價(jià)對(duì)象介紹中缺少建筑物建成年份。
4.價(jià)值類(lèi)型描述不規(guī)范不全面。
5.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》。
6.嚴(yán)格講,在估價(jià)依據(jù)中,《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》應(yīng)放在“國(guó)家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中。
7.估價(jià)方法中缺少選用成本法和收益法的理由。
8.估價(jià)結(jié)果中“選用比較法和收益法進(jìn)行測(cè)算”錯(cuò)誤,應(yīng)是“選用成本法和收益法進(jìn)行測(cè)算”。
9.嚴(yán)格講,在估價(jià)結(jié)果中“本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價(jià)原則”重復(fù)。
10.估價(jià)結(jié)果中缺少單價(jià)表示或者說(shuō)未說(shuō)明不列單價(jià)的理由。
11.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”及其親筆簽名。
12.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少“實(shí)地查勘期”

續(xù)表

年份

考題內(nèi)容

2013年

指錯(cuò):
1.封面中沒(méi)有估價(jià)報(bào)告出具日期。
2.價(jià)值時(shí)點(diǎn)不在估價(jià)作業(yè)日期之內(nèi)未說(shuō)明價(jià)值時(shí)點(diǎn)的理由。
3.價(jià)值定義表述錯(cuò)誤。
4.估價(jià)結(jié)果未考慮優(yōu)先受償款,尚有11萬(wàn)工程款未結(jié)清。
5.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。
6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少實(shí)地查勘日期。
7.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。
8.市場(chǎng)背景與描述分析中未對(duì)工業(yè)用途的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析

續(xù)表

年份

考題內(nèi)容

2012年

指錯(cuò):
1.封面中“估價(jià)人”錯(cuò)誤,應(yīng)為房地產(chǎn)注冊(cè)估價(jià)師,少估價(jià)師注冊(cè)號(hào)。
2.假設(shè)和限制條件中:依據(jù)委托人要求不對(duì)。
3.結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不清。
改錯(cuò)
1.法律上許可錯(cuò)誤,未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可,故應(yīng)該為綜合用途為法律許可。
2.技術(shù)上可能錯(cuò)誤,僅由估價(jià)人員目測(cè)可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的,應(yīng)由專業(yè)的技術(shù)人員來(lái)確定其是否能拆除

續(xù)表

年份

考題內(nèi)容

2011年

指錯(cuò):
1.權(quán)益狀況描述不全,缺少土地使用權(quán)人等。
2.被征收房屋價(jià)值定義沒(méi)有說(shuō)明不包含租賃、抵押、查封影響。
3.估價(jià)依據(jù)缺少《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,
依據(jù)中的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已經(jīng)被新法取代,不應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)。
4.缺少估價(jià)方法選擇的理由,或估價(jià)方法選用理由未充分說(shuō)明。
5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得以簽章代替簽字

續(xù)表

年份

考題內(nèi)容

2010年

指錯(cuò):
1.致委托人函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(或致委托人函估價(jià)報(bào)告使用有限期)。
2.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不完或不清;或缺估價(jià)對(duì)象土地實(shí)用狀況;或建成時(shí)間為具體到月;或缺估價(jià)對(duì)象四至;或缺各估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋孛娣e。
3.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不全;或缺他項(xiàng)權(quán)利限制情況;或缺租賃權(quán)情況;或缺是否有優(yōu)先受償款情況。
4.價(jià)值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值定義。
5.結(jié)果報(bào)告的估價(jià)結(jié)果沒(méi)有大寫(xiě)。
6.缺少風(fēng)險(xiǎn)提示(或說(shuō)明)
7.附件應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告之后
改錯(cuò):
錯(cuò)誤:本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。
改為:本次估價(jià)以委托人(或××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司)提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。
錯(cuò)誤:自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。
改為:自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效

續(xù)表

年份

考題內(nèi)容

2010年

錯(cuò)誤:不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。
改為:假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致

2009年

指錯(cuò):
1.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說(shuō)明。
2.致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。
3.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說(shuō)明(或者說(shuō)給出了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值但沒(méi)有給出抵押價(jià)值)。
4.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全,未交待是否有共有權(quán)人,是否設(shè)立抵押權(quán),缺房屋所有權(quán)情況說(shuō)明。
5.估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說(shuō)明或介紹。
6.估價(jià)對(duì)象中缺區(qū)位狀況說(shuō)明或介紹。
7.估價(jià)對(duì)象缺現(xiàn)狀使用狀況說(shuō)明,如是否有出租情形、各層使用狀況(含地下三層)等。
8.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。
9.估價(jià)原則缺謹(jǐn)慎原則。
10.估價(jià)報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析

續(xù)表

年份

考題內(nèi)容

2008年

指錯(cuò):
1.估價(jià)原則不必考慮謹(jǐn)慎原則。
2.估價(jià)報(bào)告有效期表述不正確。
3.缺少權(quán)益(土地權(quán)益)狀況因素說(shuō)明與調(diào)整。
4.估價(jià)結(jié)果的表述,估價(jià)技術(shù)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果報(bào)告不一致。
改錯(cuò):
1.價(jià)格定義錯(cuò),應(yīng)為估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響,包含建筑物裝修部分的價(jià)值。
2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)錯(cuò),應(yīng)為2008年8月30日。
3.估價(jià)依據(jù)缺指導(dǎo)意見(jiàn)(即缺《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》)。
4.估價(jià)方法錯(cuò),應(yīng)改為或增加:由于估價(jià)對(duì)象為收益性的房地產(chǎn),附近地區(qū)房地產(chǎn)租賃活躍,故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估

2007年

指錯(cuò):
1.致委托人函中缺少估價(jià)目的。
2.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明缺少參加實(shí)地查勘的估價(jià)人員姓名。
3.結(jié)果報(bào)告中區(qū)位狀況缺少交通條件、朝向等介紹。
4.結(jié)果報(bào)告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)。
5.結(jié)果報(bào)告中權(quán)益狀況沒(méi)有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》,土地使用權(quán)人。
6.未考慮抵押情況對(duì)價(jià)值的影響。
7.他項(xiàng)權(quán)利日期不夠具體。
8.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)目的敘述不清。
9.沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)方法選用理由。
10.附件缺少房屋共有權(quán)證復(fù)印件。
11.附件缺少估價(jià)對(duì)象內(nèi)部照片。
12.附件缺少他項(xiàng)權(quán)利證明

2006年

指錯(cuò):
1.致委托人函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
2.致委托人函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。
3.結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。
4.結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義(或各種方法未做說(shuō)明)。
5.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤

續(xù)表

年份

考題內(nèi)容

2005年

指錯(cuò):
1.結(jié)果報(bào)告缺估價(jià)原則。
2.結(jié)果報(bào)告中缺少估價(jià)方法定義。
3.技術(shù)報(bào)告缺市場(chǎng)背景分析。
4.估價(jià)結(jié)果的確定過(guò)程缺少必要的綜合考慮,或理由不充分。
5.估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)

2004年

指錯(cuò):
1.致委托人函中沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
2.致委托人函中缺法定代表人的簽名。
3.估價(jià)方法中未說(shuō)明計(jì)算方法的定義。
4.估價(jià)報(bào)告不完整,缺少附件

續(xù)表

年份

考題內(nèi)容

2003

指錯(cuò):
1.估價(jià)時(shí)間用語(yǔ)錯(cuò)誤,應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
2.缺少估價(jià)原則。
3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義。
4.未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果確定的理由


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