2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第四章考點：價值時點原則

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價值時點原則

價值時點原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

房地產(chǎn)估價之所以要遵守價值時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值是不斷變化的。實際上，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時、周圍環(huán)境有所改變等。因此，同一房地產(chǎn)在不同的時間通常會有不同的價值。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間，不存在“沒有時間的價值”。

房地產(chǎn)估價是針對某個特定時間的價值。委托人、房地產(chǎn)估價師不能隨意假定，必須根據(jù)估價目的來確定。由估價目的決定的所評估的價值對應(yīng)的時間，稱為價值時點，并一般用公歷年、月、日表示。

確定價值時點原則的意義：評估價值對應(yīng)的時間，評估估價對象價值的時間界限。

例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價標準等的發(fā)布、修訂、廢止和實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實施之前還是之后的，應(yīng)根據(jù)價值時點來確定(關(guān)鍵細節(jié))。

再如，采用比較法估價時，如果選取的可比實例成交日期與價值時點不同(通常是這種情況)，就需要把可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在價值時點時的價格，如此調(diào)整之后的可比實例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。

特別需要強調(diào)的是，遵循價值時點原則并不是把評估價值說成是某個時間的價值就算遵循了，更本質(zhì)的是確定價值時點在前，得出評估價值應(yīng)在后。

評估現(xiàn)在的價值，一般將估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期(如完成實地查勘日)確定為價值時點。

價值時點究竟是過去或者未來，由估價目的決定。

估價中要注意估價目的、價值時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。

房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)狀況也隨時間變化，所以房地產(chǎn)價值和價格也隨時間變化。

價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)一個時間，不存在沒有時間的價值。

價值時點與估價對象狀況、房地產(chǎn)市場狀況的五種組合。

價值時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系　　　　表5-1

表5—1中的各種情形舉例說明如下：

(1)價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價。(最常見、最大量的情況)如房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。

(2)價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價。如房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。例如，投保了火災(zāi)險的建筑物被燒毀后，評估其價值損失或損失程度時，通常是估計將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況(到實地查勘，估價對象已不存在)，在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用。房屋征收評估有時也會出現(xiàn)這種情況。

例如，在實施房屋征收之前的舊城較繁華地段的某個門面房，租金或收益較高，在實施房屋征收后，隨著周圍門面房被逐漸拆除，該地段變得不繁華了。此時如果為房屋征收目的評估該門面房的價值，則應(yīng)評估它在原較繁華環(huán)境下的價值，而不是評估它在現(xiàn)在不繁華環(huán)境下的價值。

(3)價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況的估價。此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種情形。

在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應(yīng)特別注意兩點：①價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致。②估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議后，補償協(xié)議約定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)依據(jù)變化后的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進行相應(yīng)調(diào)整。

當房屋征收部門和被征收人共同認可了用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估價值或在此評估價值的基礎(chǔ)上商定了一個價格后，則該評估價值或商定的價格就不應(yīng)因?qū)碛糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成為現(xiàn)房時房地產(chǎn)市場發(fā)生變化導致的實際市場價格與其不同而調(diào)整。僅當交付的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況與補償協(xié)議中約定的狀況有出入時，才應(yīng)對評估價值或商定的價格進行相應(yīng)調(diào)整。

(4)價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對估價結(jié)果有異議而引起的估價鑒定或復(fù)核估價、重新估價中。例如，某宗房地產(chǎn)被人民法院強制拍賣后，被執(zhí)行人認為人民法院確定拍賣保留價所依據(jù)的評估價過低，致使該房地產(chǎn)被低價拍賣，從而引起了該評估價是否過低的鑒定。

鑒定該評估價是否過低，首先應(yīng)回到原價值時點(除非原價值時點的確定有誤)，相應(yīng)地，估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也都要以原價值時點的狀況而不是鑒定時的狀況為準。否則的話，就無法判斷該評估價是否過低。并且任何一個估價項目的估價結(jié)果在事后來看也都可能是錯誤的，因為房地產(chǎn)市場狀況或估價對象狀況可能發(fā)生了變化，而事實上估價結(jié)果可能并沒有錯，只是它不再適合變化后的狀況。

類似的情況還出現(xiàn)在對過去評估的房地產(chǎn)抵押價值是否過高的鑒定中。當債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，依法以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償時，在折價的價值或者拍賣、變賣所得的價款不足以償還抵押貸款的情況下，就需要追究有關(guān)責任。此時，最容易懷疑的是當時的抵押價值存在高估。

如果通過鑒定，證明當時的抵押價值確實存在高估，則估價師和估價機構(gòu)就要承擔相應(yīng)的責任。而如果當時評估的抵押價值符合當時的市場狀況等實際情況，則之后的市場不景氣等引起的價格下跌導致不足以償還抵押貸款的，估價師和估價機構(gòu)就不應(yīng)承擔有關(guān)責任。另外，評估受賄房地產(chǎn)的價值，價值時點一般應(yīng)為過去的受賄之日，而不是后來的案發(fā)之日或委托估價之日，相應(yīng)的估價對象狀況應(yīng)為受賄當時的房地產(chǎn)狀況。

(5)價值時點為將來，估價對象狀況為未來狀況的估價。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值參考依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情形。