2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章考點(diǎn)：替代原則

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替代原則

替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。

房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。

房地產(chǎn)價(jià)格的形成也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，任何理性的賣者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格。這種相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價(jià)格相互接近。

替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作，指明了下列兩點(diǎn)：

(1)如果存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，則可以通過(guò)這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

(2)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。

還需要指出的是，替代原則是針對(duì)估價(jià)結(jié)果而言的，不論采用何種估價(jià)方法估價(jià)，最后都應(yīng)把估價(jià)結(jié)果放到市場(chǎng)中去衡量，只有當(dāng)估價(jià)結(jié)果沒(méi)有不合理偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時(shí)，估價(jià)結(jié)果才可以說(shuō)是合理的。當(dāng)把替代原則的思想用于某個(gè)參數(shù)的測(cè)算、選取時(shí)，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法中都會(huì)用到。