2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第四章考點：最高最佳利用原則

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最高最佳利用原則

1.所謂最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用。

除現(xiàn)狀價值評估外，房地產(chǎn)估價之所以要遵循最高最佳利用原則，是因為在現(xiàn)實的房地產(chǎn)利用中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖采取最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟利益。這一原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。因此，市場價值評估不僅要遵循合法原則，還要遵循最高最佳利用原則(關(guān)鍵考點)。

最高最佳利用必須同時滿足以下4個

條件：①法律上允許;②技術(shù)上可能;③經(jīng)濟上可行;④價值最大化。需要指出的是，實際估價中在選取估價對象的最高最佳利用時，往往容易忽視“法律上允許”這個前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時是沖突的。實際上，最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律法規(guī)、政策和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。

因此，最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：

遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求(關(guān)鍵考點，會以設(shè)計考試題目)。

最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。

尋找估價對象最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價對象的各種潛在的利用，然后從下列4個方面依序篩選：

(1)法律上是否允許。

(2)技術(shù)上是否可能。

(3)經(jīng)濟上是否可行。經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法，是針對每種利用，首先預(yù)測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟可行性評價指標有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

(4)價值是否最大化。在所有具有經(jīng)濟可行性的利用中，能夠使估價對象的價值達到最大的利用，便是最高最佳利用。

2.三大經(jīng)濟學(xué)理論

①收益遞增遞減原理

第一種投入產(chǎn)出關(guān)系——收益遞減規(guī)律也稱為報酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理，可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變。則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的，但當這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

第二種投入產(chǎn)出關(guān)系—規(guī)模收益或規(guī)模報酬規(guī)律

假定以相同的比例來增加所有的投入量，產(chǎn)出有三種可能：(1)規(guī)模收益不變——產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)規(guī)模收益遞增——產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)規(guī)模收益遞減——產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴大規(guī)模時，一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。

②均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。

建筑物與土地的組合四種情況：

——空地VL

——土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB

——土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物　V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆除費用

——土地上有一過大或過高檔次的建筑物 V=VB-功能折舊額

五種估價前提(下列計算公式必須理解，可能出單項選擇題。)

(1)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的條件是：

(新房地產(chǎn)價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤)<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。

保留建筑物的條件：

(新房地產(chǎn)價值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤)<現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

(2)更新改造前提(包括土地改造)

(更新改造后的房地產(chǎn)價值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值

(3)改變用途前提

(新用途下的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值

(4)重新開發(fā)前提

(重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

(5)上述情形的某種組合

把各種可行前提比較后做出最高最佳的判斷和選擇。

上述的5種情況，如何理解?

掌握基本原理——成本收益原理。更新、改變、開發(fā)成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現(xiàn)狀。