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2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章考點(diǎn):謹(jǐn)慎原則

更新時(shí)間:2018-12-12 15:39:05 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽64收藏19

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謹(jǐn)慎原則

謹(jǐn)慎原則是房地產(chǎn)抵押價(jià)值和抵押凈值評估應(yīng)遵循的一項(xiàng)原則。

該原則要求在影響估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時(shí),應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面,慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失,不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值,不低估注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

雖然說只要所擔(dān)保的債權(quán)不超過抵押時(shí)抵押物的價(jià)值即不違法,但由于需要處分抵押物的時(shí)間與抵押價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般相隔較長,而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用,屆時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值有可能下跌,其他相關(guān)的不確定因素也較多,為確保抵押貸款的清償,擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注,所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵,是要搞清楚“在存在不確定因素的情況下”。

在實(shí)際估價(jià)中,房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定因素,則不存在謹(jǐn)慎問題,應(yīng)依據(jù)確定因素進(jìn)行估價(jià)。

如果面臨的是不確定因素,當(dāng)對該因素的樂觀,保守(或悲觀)和折中判斷或估計(jì)會導(dǎo)致對抵押價(jià)值的相對偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí),則應(yīng)采取導(dǎo)致對抵押價(jià)值相對偏低的估計(jì)。

《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對不同的估價(jià)方法,提出了遵循謹(jǐn)慎原則的下列要求 :

(1)在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí),不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,并應(yīng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

(2)在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用,選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

(3)在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤,不應(yīng)低估折舊。

(4)在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值,不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

一句話,就是要高估成本,低估收益,使得評估結(jié)果偏低。

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