2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第三章考點：企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

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第六節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的確立和發(fā)展，企業(yè)行為主體的性質(zhì)在逐漸變化，以適應(yīng)經(jīng)濟體制改革，建設(shè)市場經(jīng)濟的需要。在公有制占主導(dǎo)地位的前提下，其他經(jīng)濟成分有了較快的發(fā)展。各種經(jīng)濟成分并存的局面已經(jīng)形成。各種經(jīng)濟成分之間的合資、參股、產(chǎn)權(quán)交易變動逐漸增多，企業(yè)的經(jīng)濟行為日趨多樣化、復(fù)雜化。

無論是企業(yè)間、行業(yè)間及不同所有制經(jīng)濟主體間或涉外經(jīng)濟聯(lián)營合作以及債務(wù)處理、破產(chǎn)等，都涉及到房地產(chǎn)價值的確定。因此，房地產(chǎn)估價是企業(yè)各種經(jīng)濟活動中不可缺少的一個環(huán)節(jié)。本節(jié)主要針對企業(yè)行為主體進行闡述，自然人的經(jīng)濟行為與企業(yè)經(jīng)濟行為類似，如以個人擁有的不動產(chǎn)作價入股或與他人聯(lián)營等，其估價原理與方法均相同，不再贅述。

同時，企業(yè)投資結(jié)構(gòu)的多元化也帶來了產(chǎn)權(quán)及收益的問題，加之投資、信貸、利稅政策的多次調(diào)整，使得企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)了許多爭議和混亂。因此，產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟活動的前提。而作為企業(yè)資產(chǎn)中重要組成部分的房地產(chǎn)，在企業(yè)的經(jīng)濟行為中也必須遵循這一前提。從這一前提出發(fā)，在這種目的下的房地產(chǎn)估價就可以分為房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移 兩種類型。

(一)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

企業(yè)各種經(jīng)濟活動中所涉及的房地產(chǎn)估價，大都涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動，均涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬向新設(shè)立公司轉(zhuǎn)移的行為;此外，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。

例如：某企業(yè)將其廠房設(shè)備及相應(yīng)的土地使用權(quán)作價，作為該企業(yè)與其他企業(yè)或投資者合資、合作的條件，并在新設(shè)立的股份公司中占有相應(yīng)的股份，則該企業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)益實際上已經(jīng)轉(zhuǎn)移到新設(shè)立的公司。按照公司法的有關(guān)規(guī)定，對作為出資的實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土地使用權(quán)，必須進行估價作價。因此，類似這種經(jīng)濟活動中的房地產(chǎn)估價就屬于權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移這一類型。

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

企業(yè)聯(lián)營中涉及的房地產(chǎn)估價，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。例如：某國有輕工企業(yè)擬利用其閑置的部分廠房和場地使用權(quán)，與另一愿提供生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備和流動資金的企業(yè)組成聯(lián)營公司，共同生產(chǎn)市場急需的某一輕工產(chǎn)品，則該國有輕工企業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)屬雖然沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，但為確定其在聯(lián)營公司中的利潤分配比例，同樣需要估價其投入的房地產(chǎn)價值。

二、估價的假設(shè)前提

在企業(yè)各種經(jīng)濟活動中所涉及的房地產(chǎn)估價，不僅要結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟活動的特點來確定房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求，還應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進行估價。

無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點都是要保證估價對象的最高最佳利用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的最高最佳利用，在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個組成部分的最高最佳利用。

三、估價方法的選用

(一)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價時均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。企業(yè)在合資、合作時，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應(yīng)的可行性研究報告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。

如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項目的未來發(fā)展和經(jīng)濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本(含可能有的土地用途變更而需調(diào)整的土地出讓金等)，采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進行估價;如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，則在充分考慮項目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用比較法和成本法進行估價。

破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價與抵押物處置類似，屬于強制處分。 由于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現(xiàn)的市場價值較公開市場價值低很多，其估價結(jié)果可低于市場價值。

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

這一類房地產(chǎn)估價主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯(lián)營各方協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來使用方式進行估價。估價方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。