2019房地產估價師《制度與政策》第五章考點:房屋租賃管理
房屋租賃管理
一、房屋租賃的概念(考點、熟悉)
房屋租賃是房地產市場中一種重要的交易形式?!冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定:“房屋租賃,是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。”2010年12月1日,住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《商品房屋租賃管理辦法》。租賃活動是民事活動,應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則。
二、商品房屋租賃的條件(考點、熟悉)
出租住房的,應當以原設計的房間為最小出租單位,人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規(guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。
有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)屬于違法建筑的;
(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;
(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
【2011年真題】出租商品住房的,應當以原設計的房間為最小出租單位,陽臺、地下儲藏室、廚房和衛(wèi)生間不得出租供人員居住。
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃的條件。出租住房的,應當以原設計的房間為最小出租單位,人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規(guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。參見教材P117。
【2014年真題】成套住宅中,不能出租供人員居住的部分有( )。
A.客廳
B.臥室
C.廚房
D.衛(wèi)生間
E.封閉陽臺
『正確答案』CDE
『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃的條件。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏間不得出租給人員居住。參見教材P117。
三、商品房屋租賃合同(考點、熟悉)
(一)商品房屋租賃合同的概念
租賃是一種民事法律關系,在租賃關系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。
(二)商品房屋租賃合同的主要內容
《城市房地產管理法》規(guī)定,房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途,租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務?!渡唐贩课葑赓U管理辦法》對租賃合同的內容作了進一步的規(guī)定,規(guī)定租賃合同應當具備以下條款:
(1)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;
(2)房屋的坐落、面積、結構、附屬設施,家具和家電等室內設施狀況;
(3)租金和押金數額、支付方式。《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定:“房屋租賃合同期內,出租人不得單方面隨意提高租金水平。”
(4)租賃用途和房屋使用要求。租賃用途,是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質使用房屋,不得變更使用用途,確需變動的,應當征得出租人的同意,并重新簽訂租賃合同;承租人與第三者互換房屋時,應當事先征得出租人的同意,出租人應當支持承租人的合理要求。換房后,原租賃合同即行終止,新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同。
(5)房屋和室內設施的安全性能。
(6)租賃期限。租賃期限不得超過20年 ,超過20年的,超過部分無效。租賃期滿當事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
【例題】房屋租賃合同期限不得超過20年,所以租期滿20年的承租戶無權繼續(xù)承租。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同?!逗贤ā芬?guī)定,租賃期限不得超過20年,超過20年的,超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。參見教材P118。
(7)房屋維修責任;
(8)物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;
(9)爭議解決辦法和違約責任;
(10)其他約定。
上述條款中,租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產管理法》規(guī)定的必備條款。
【例題】租賃期限屆滿,當事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過( )。
A.10年
B.20年
C.30年
D.50年
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同?!逗贤ā芬?guī)定,租賃期限不得超過20年,超過20年的,超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。參見教材P118。
(三)商品房屋租賃關系保護
商品房屋租賃期間,因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的,原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間內死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的,應當在出售前合理期限內通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。
【2012年真題】房屋租賃期內,房屋所有權人轉讓房屋的,原房屋租賃合同繼續(xù)有效。
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。買賣不破租賃。房屋租賃期內,因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的,原房屋租賃合同繼續(xù)有效。參見教材P119。
四、房屋租賃登記備案(考點、熟悉)
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定:“房屋租賃合同訂立后三十日 內,房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。”
(一)商品房屋租賃登記備案材料
辦理房屋租賃登記備案,房屋租賃當事人應當提交下列材料:
(1)房屋租賃合同;
(2)房屋租賃當事人身份證明;
(3)房屋所有權證書或者其他合法權屬證明;
(4)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門規(guī)定的其他材料。
房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效,不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。
(二)商品房屋租賃登記備案辦理
對符合要求的,直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當在三個工作日 內辦理房屋租賃登記備案,向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明;
申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的,直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的內容。
(三)商品房屋租賃登記備案證明
房屋租賃登記備案證明應當載明出租人的姓名或者名稱,承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號碼,出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限等。
房屋租賃登記備案證明遺失的,應當向原登記備案的部門補領。
房屋租賃登記備案內容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的,當事人應當在三十日內 ,到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。
(四)商品房屋租賃登記備案系統(tǒng)
直轄市、市、縣建設(房地產)主管部門應當建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng),逐步實行房屋租賃合同網上登記備案,并納入房地產市場信息系統(tǒng)。
五、商品房屋轉租(考點、熟悉)
商品房屋轉租,是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為?!渡唐贩课葑赓U管理辦法》第十一條:承租人轉租房屋的,應當經出租人書面同意。
承租人在租賃期限內,如轉租所承租的房屋,在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下,還必須征得房屋出租人的同意,在房屋出租人同意的條件下,房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。
房屋轉租,應當訂立轉租合同。轉租合同除符合房屋租賃合同的有關部門規(guī)定外,還必須具備出租人同意轉租證明。轉租合同也必須按照有關部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期,但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。轉租合同生效后,轉租人享有并承擔新的合同規(guī)定的出租人的權利與義務,并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務,但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。
承租人未經出租人書面同意轉租的,出租人可以解除租賃合同,收回房屋并要求承租人賠償損失。
【例題】下列關于房屋轉租的表述中,正確的有( )。
A.需經出租人口頭同意,并與次承租人訂立轉租合同
B.需經出租人書面同意
C.轉租合同的終止日期不能超過原租賃合同的終止日期
D.轉租合同經租賃登記備案方可生效
E.房屋轉租合同須由出租人、原承租人和次承租人三方簽訂
『正確答案』BC
『答案解析』本題考查的是商品房屋轉租。房屋轉租,應當訂立轉租合同。轉租合同除符合房屋租賃合同的有關部門規(guī)定外,還必須由出租人在合同上簽署同意意見,或有原出租人同意轉租的書面證明。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期,但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。參見教材P120。
【例題】( )是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
A.房屋轉租
B.房屋出租
C.房屋承租
D.房屋批租
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是商品房屋轉租。商品房屋轉租,是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。參見教材P120。
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