2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第十章考點：移動平均法
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移動平均法
移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。
一、簡單移動平均法
某類房地產(chǎn)2010年1～12月的價格如表10-5第2列。由于各月份的價格受某些不確定因素的影響，時高時低，變動較大，如果不予以分析，則不易顯現(xiàn)其發(fā)展趨勢。如果把若干個月的價格加起來計算其移動平均數(shù)，建立一個移動平均數(shù)時間序列，就可以從平滑的發(fā)展趨勢中明顯地看出其發(fā)展變動的方向和程度，進而可以預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價格。
某類房地產(chǎn)2010年1～12月的價格(元/m2) 表10-5
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月份 |
房地產(chǎn)價格的實際值 |
每5個月的移動平均數(shù) |
移動平均數(shù)的逐月上漲額 |
|
1 |
6700 |
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2 |
6800 |
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3 |
6900 |
6840 |
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4 |
6800 |
6940 |
100 |
|
5 |
7000 |
7040 |
100 |
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6 |
7200 |
7140 |
100 |
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7 |
7300 |
7260 |
120 |
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8 |
7400 |
7380 |
120 |
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9 |
7400 |
7500 |
120 |
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10 |
7600 |
7620 |
120 |
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11 |
7800 |
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12 |
7900 |
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在計算移動平均數(shù)時，每次應(yīng)采用幾個月來計算，需要根據(jù)時間序列的序數(shù)和變動周期來確定。如果序數(shù)多、變動周期長，則可以采用每6個月甚至每12個月來計算;反之，可以采用每2個月或每5個月來計算。對于上述房地產(chǎn)價格，采用每5個月的實際值計算其移動平均數(shù)。
具體的計算方法是：把1～5月的價格加起來除以5得6840元/m2，作為3月的房地產(chǎn)價格移動平均值;把2～6月的價格加起來除以5得6940元/m2，作為4月的房地產(chǎn)價格移動平均值;把3～7月的價格加起來除以5得7040元/m2，作為5月的房地產(chǎn)價格移動平均值;依此類推，計算結(jié)果見表10-5第3列。然后根據(jù)每5個月的移動平均數(shù)計算其逐月上漲額，計算結(jié)果見表10-5第4列。
如果需要預(yù)測該類房地產(chǎn)2011年1月的價格，則計算方法如下：由于最后一個移動平均數(shù)7620對應(yīng)的時間是2010年10月，與2011年1月相差3個月，所以預(yù)測該類房地產(chǎn)2011年1月的價格為：7620+120×3=7980(元/m2)
二、加權(quán)移動平均法
在計算移動平均數(shù)時，越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值的影響越大，所以越是近期的數(shù)據(jù)給予越大的權(quán)重，較遠的數(shù)據(jù)則給予較小的權(quán)重。
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