2020房地產(chǎn)估價師《制度與政策》章節(jié)教材考點：房地產(chǎn)法制建設

房地產(chǎn)法律體系：

目前，我國房地產(chǎn)的法律法規(guī)制度體系建設已取得了顯著成績，該體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)標準(規(guī)范)等構(gòu)成。其中，法律主要有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)、《土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》)、《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(以下簡稱《資產(chǎn)評估法》)。特別是《城市房地產(chǎn)管理法》，它的頒布實施標志著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時期，為依法管理房地產(chǎn)市場奠定了堅實的法律基礎。這部法律除確立了我國房地產(chǎn)管理的基本原則，對房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)中介等主要環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做出了具體規(guī)定，內(nèi)容十分豐富?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對包括房地產(chǎn)估價行業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)管理做出了一些特殊規(guī)定。而2016年12月1日實施的《資產(chǎn)評估法》重點規(guī)范包括房地產(chǎn)估價在內(nèi)的各類評估專業(yè)人員和評估機構(gòu)從業(yè)行為、評估行業(yè)組織自律行為和政府監(jiān)督管理行為?！顿Y產(chǎn)評估法》實施之前的資產(chǎn)評估，是指財政部門管理的“資產(chǎn)評估”，亦即狹義的資產(chǎn)評估。《資產(chǎn)評估法》實施之后的資產(chǎn)評估不僅包括財政部門管理的“資產(chǎn)評估”，還包括房地產(chǎn)估價、土地估價等其他評估領域和評估專業(yè)，是廣義的資產(chǎn)評估。《資產(chǎn)評估法》對包括房地產(chǎn)估價行業(yè)在內(nèi)的各類評估行業(yè)管理做出了一般性規(guī)定。因此，《資產(chǎn)評估法》是評估行業(yè)的一般法，而《城市房地產(chǎn)管理法》是包括房地產(chǎn)評估管理在內(nèi)的有關房地產(chǎn)管理的特別法。

根據(jù)《中華人民共和國立法法》第九十二條規(guī)定，同一機關制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定。因此，在房地產(chǎn)估價行業(yè)管理活動中，《城市房地產(chǎn)管理法》有規(guī)定的，適用《城市房地產(chǎn)管理法》，與《資產(chǎn)評估法》規(guī)定不一致的，也應當適用《城市房地產(chǎn)管理法》。

房地產(chǎn)相關法律：

《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》既有分工，又相輔相成。《城市房地產(chǎn)管理法》是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”?！锻恋毓芾矸ā肥?ldquo;為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展”?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》是“為了加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展”。因此，對于城市建設和房地產(chǎn)業(yè)來說，《土地管理法》主要是解決土地資源的保護、利用和配置，規(guī)范城市建設用地的征收、征用，即征收農(nóng)村集體所有的土地以及使用國有土地等問題?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》除規(guī)定了城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍以外，重點是確定規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設用地規(guī)模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災減災等內(nèi)容?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》則對如何取得網(wǎng)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等做出了具體規(guī)定。

《物權(quán)法》是規(guī)范財產(chǎn)關系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系，包括明確國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對物權(quán)的保護?！段餀?quán)法》確定了國家、集體和私人的物權(quán)平等保護的原則，確走了物權(quán)的種類和內(nèi)容，不動產(chǎn)登記制度，設立了更正登記、預告登記等?！段餀?quán)法》的頒布實施，對確認物的歸屬，明確所有權(quán)和用益物權(quán)、擔保物權(quán)的內(nèi)容，保障各種市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利，依法保護權(quán)利人的物權(quán)，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟將發(fā)揮重要的作用。

房地產(chǎn)行政法規(guī)：

房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以國務院令頒布的，主要有：《土地管理法實施條例》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《國有土地上房屋征收與補償條例》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《住房公積金管理條例》《物業(yè)管理條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等。

房地產(chǎn)部門規(guī)章：

房地產(chǎn)的部門規(guī)章是以國務院房地產(chǎn)行政主管部門的部長令頒布的，主要有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《商品房屋租賃管理辦法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《閑置土地處置辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《房產(chǎn)測繪管理辦法》《房屋登記辦法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》《城市危險房屋管理規(guī)定》《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》《廉租住房保障辦法》《建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》等。

此外，還有《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定>《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》《關于加強與銀行貸款業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試實施辦法》《國有土地上房屋征收評估辦法>《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等多項規(guī)范性文件，以及國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范>《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》《房產(chǎn)測量規(guī)范》，行業(yè)標準《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等多項技術(shù)規(guī)范。

目前，房地產(chǎn)管理的主要環(huán)節(jié)均有法可依，房地產(chǎn)法律法規(guī)體系基本建立，為住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的上層建筑環(huán)境。

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