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2020房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點:房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與合法原則

更新時間:2020-08-13 14:48:18 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽17收藏3

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摘要 2020年房地產(chǎn)估價師考試越來越近,報名工作預計會在8、9月展開,臨近考試,各位考生應加強常考考點記憶,接下來小編將房地產(chǎn)估價師《制度與政策》教材考點分享給大家,希望對大家備考有所幫助:

房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與合法原則:

遵循合法原則,要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價。

所謂合法,是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定。

房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格,而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)或者合同所確定的,估價所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價格。又由于房地產(chǎn)價格是在其使用和處分的過程中形成的,因此在確定房地產(chǎn)的價格時,就必須堅持其使用和處分的合法性。

合法原則給我們提供了這樣的估價技術(shù)路線:估價時必須首先確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán),其次要求估價對象的用途必須是合法的,同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時,該交易或處分方式必須是合法的。

按照“確認估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)”的估價技術(shù)路線,我們在估價時就必須先確認估價對象房地產(chǎn)具有哪些權(quán)利、權(quán)利是否完整,以及權(quán)利是否合法。例如已經(jīng)簽訂了租約的房地產(chǎn),在租約有效期內(nèi),其占有權(quán)和使用權(quán)已經(jīng)讓渡給承租人,因此用收益法估價測算收益時,租期內(nèi)的收益應根據(jù)租約所確定的租金計算;又如違章建筑,對其擁有的占有權(quán)是得不到法律保護的,因此是沒有價格的。

按照“確定估價對象的合法用途”的技術(shù)路線,我們在估價時就要核查估價對象的現(xiàn)狀用途是否與其法定用途相符。例如現(xiàn)狀用途是商業(yè),而法定用途是住宅,我們只能按照其法定用途確定其價格,而不能考慮其現(xiàn)狀用途;又如在采用假設開發(fā)法估價時,需要設定估價對象未來的用途,在設定該用途時,就必須保證該用途的合法性,例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。

按照“確定合法的交易或處分方式”的估價技術(shù)路線,在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨設定抵押的估價時,就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門的批準并補交土地使用權(quán)出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設定抵押,此時該目的下的估價對象才具有合法性。

溫馨提示:2020年房地產(chǎn)估價師報名時間待定,為您能夠?qū)P膫淇?,不用費心留意2020年房地產(chǎn)估價師報名時間等重要時間節(jié)點,環(huán)球網(wǎng)校推出 免費預約短信提醒服務,您可及時收到2020年房地產(chǎn)估價師考試報名時間等重要時間節(jié)點的考試信息通知。在新教材發(fā)布前,我們可以使用2019年的教材先進行復習,因為房估考試涉及的知識點和內(nèi)容非常多,提早備考是很有必要的。

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