2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(77)

　　根據(jù)表5-4，估價(jià)對(duì)象土地的單價(jià)=290×2.2$lesson$

　　=638(元/┫)

　　由以上兩個(gè)途徑求得的估價(jià)對(duì)象土地的單價(jià)分別為每平方米684元和638元。該房地產(chǎn)估價(jià)主要是以前者為基礎(chǔ)，但對(duì)于后者也加以充分考慮，并斟酌熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情者的意見，決定土地部分的單價(jià)為每平方米680元。故：

　　估價(jià)對(duì)象土地的總價(jià)=680×2500

　　=170(萬(wàn)元)

　　4.求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。現(xiàn)時(shí)(在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2001年7月30日)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積1000元(含合理利潤(rùn)、稅費(fèi)等)，以此作為估價(jià)對(duì)象建筑物的重置價(jià)格，即每平方米建筑面積也為1000元。故：

　　估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建總價(jià)=1000×8500

　　=850(萬(wàn)元)

　　5.求取建筑物的折舊。采用直線法求取折舊額。參照規(guī)定并根據(jù)估價(jià)人員的判斷，該專用倉(cāng)庫(kù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為零。故：

　　估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊總額=850×20/60

　　=283.3(萬(wàn)元)

　　估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)觀察，認(rèn)為該專用倉(cāng)庫(kù)建筑物的折舊程度也為三成，即將近七成新，與上述計(jì)算結(jié)果基本吻合。

　　6.求取積算價(jià)格。

　　舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊

　　=170+850-283.3

　　=736.7(萬(wàn)元)

　　(四)估價(jià)結(jié)果：

　　根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果并參考估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，將本估價(jià)對(duì)象專用倉(cāng)庫(kù)2001年7月30日的價(jià)值總額評(píng)估為737萬(wàn)元，折合每平方米建筑面積867元。

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