2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(80)

　　案例2-8】$lesson$

　?、?房地產(chǎn)實(shí)物狀況因素分析

　　估價(jià)對(duì)象土地有兩宗，地塊A面積1500┫，北側(cè)臨接寬度約

　　15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規(guī)

　　整形的普通臨街地。地塊B面積5500┫，東側(cè)臨街寬度約80m，

　　深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。這兩宗土地均

　　地勢(shì)平坦，且與道路等高，日照、通風(fēng)、干濕條件屬普通程度，電

　　氣、煤氣、上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施完備。城市規(guī)劃上屬商業(yè)區(qū)，容積

　　率600%。

　　就當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)使用及現(xiàn)在與將來的動(dòng)向、城市規(guī)劃上的管制等

　　方面來看，地塊A與地塊B的最有效使用，應(yīng)該是合并興建辦公大

　　樓。現(xiàn)評(píng)估地塊A、B的鄰地購(gòu)買價(jià)格。

　?、?市場(chǎng)背景分析：(略)

　?、?最高最佳使用分析：(略)

　?、?估價(jià)方法選用

　　由于估價(jià)對(duì)象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當(dāng)?shù)氖找鎸?shí)

　　例，所以，應(yīng)以買賣實(shí)例，即市場(chǎng)比較所求得的比準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來

　　決定估價(jià)額。

　?、?估價(jià)測(cè)算過程

　　⑴ 評(píng)估A、B、C的空地價(jià)格

　　A、B兩宗土地以市場(chǎng)比較法估價(jià)，C地以假設(shè)開發(fā)法估價(jià)(過

　　程從略)，結(jié)果如下：

　?、?A地的空地價(jià)格(a)，單價(jià)為14850元/┫;總價(jià)為

　　22275000元。

　?、?C地的空地價(jià)格(c)，(A、B合并后為C)，單價(jià)為15675

　　元/┫;總價(jià)為109725000元。

　?、?計(jì)算合并使用分配率

　?、?計(jì)算增值總額：

　　增值總額=c-(a+b)=37537500(元)

　　⒈ 計(jì)算面積因素對(duì)增值的影響

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