2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(79)

　　三、房地產(chǎn)合并估價方法要點$lesson$

　?、?房地產(chǎn)合并前后價格的計算要客觀、準確房地產(chǎn)合并前后價格的計算，一定要注意合并前后各項因素的變化導致房地產(chǎn)價格水平的差異，并嚴格按《規(guī)范》要求選取合適的估價方法計算合并前后的價格。

　?、?增值額的分配要準確、合理

　　相鄰土地合并后，往往會使效用增大，價值升高，從而產(chǎn)生額外的增值。因此，鄰地合并經(jīng)營能使雙方獲得額外的收益;而一方購買另一方的土地，賣方的要價一般會高于土地本身正常的市場價格。無論是鄰地雙方合并經(jīng)營還是一方購買另一方的土地，都需要我們對土地價格進行評估，以便確定各自的出資額及賣方的合理要價。而解決這個問題的關鍵，則是合理地將增值額進行分配。將增值額進行分配，大致有以下三種方法可供選擇：各自所占增值額的分配比例分別為a1/(al+a2)×100%和a2/(al+a2)×100%，a1、a2為合并前地塊各自的單價。

　?、?以合并前地塊各自的面積為基礎進行分配

　　各自所占增值額分配比例分別為S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1、S2為合并前地塊各自的面積。

　?、?以合并前地塊各自的總價為基礎進行分配

　　對三種方法計算的結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權平均值即可綜合得出最終的增值分配率，計算出鄰地合并產(chǎn)生的增值額。以上三種計算方法中，第一種方法的計算結(jié)果應占有較大權重比例。

　　⑴ 以合并前地塊各自的單價為基礎進行分配

　　各自所占增值額分配比例分別為A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1、A2為合并前地塊各自的總價。因為對增值額進行分配，應當遵循房地產(chǎn)估價中的貢獻原則，即應當根據(jù)地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應得的分配額。而土地合并后增值的原因，主要是影響房地產(chǎn)價格因素中的個別因素如面積、形狀或是臨街狀況等(因為是鄰地，所以影響價格的其他因素都相同)得到了改善。就合并前的地塊而言，個別因素較好的地塊對增值額的貢獻自然要較大。而個別因素較好的地塊其單價也一定會較高。也就是說，單價是反映出地塊對增值額貢獻程度的主要因素，按單價計算出的增值分配率也應占有較大權重比例。

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