2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(60)

　?、?金融政策$lesson$

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個(gè)人住房抵押貸款價(jià)值比率的調(diào)整，會(huì)明顯影響居民購房支付能力，進(jìn)而影響居民當(dāng)前購房需求的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整，也會(huì)大大影響房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平，進(jìn)而對其開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量產(chǎn)生顯著影響。此外，外商投資政策、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化以及房地產(chǎn)資本市場創(chuàng)新渠道的建立，也會(huì)通過影響房地產(chǎn)資本市場上的資金供求關(guān)系，進(jìn)而起到對房地產(chǎn)開發(fā)、投資和消費(fèi)行為的調(diào)節(jié)作用。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，實(shí)際上是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要手段。

　　㈢ 住房政策

　　居住是人類生存的基本要求，住房問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題，而且是社會(huì)問題。各國的經(jīng)驗(yàn)表明，單靠市場或是全部依賴政府均不能很好地解決住房問題，而市場和非市場的結(jié)合，才是解決這一問題的有效途徑。目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場價(jià)商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場流通;經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對象，要受政府的指導(dǎo);市場價(jià)商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營、是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給和分配政策控制不嚴(yán)格，就會(huì)使市場價(jià)商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費(fèi)政策，對商品住宅市場的調(diào)控作用也是顯而易見的。1998年政府停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化政策以來，商品住宅銷售中個(gè)人購買的比例，已經(jīng)穩(wěn)定在95%左右。

　　㈣ 城市規(guī)劃

　　城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。原有的城市規(guī)劃帶有傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，市場經(jīng)濟(jì)體系建立后，其科學(xué)性、適用性都面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進(jìn)行城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細(xì)藍(lán)圖等五個(gè)層次，高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)，低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性和適用性。

　　實(shí)際上，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃都對土地配置，因而也對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行起重要作用，政府供應(yīng)土地的過程應(yīng)是具體實(shí)施國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、城市規(guī)劃的過程。面對日益發(fā)育的市場環(huán)境，三個(gè)計(jì)劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外，有必要相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計(jì)劃體系。

　?、?地價(jià)政策

　　房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格不但直接影響房地產(chǎn)市場的運(yùn)作，而且對整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。雖然房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場供求關(guān)系，但由于地價(jià)對房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價(jià)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。地價(jià)、建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價(jià)格。在一定時(shí)期內(nèi)。建造成本及與之相關(guān)的專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金大體固定在一定水平上，通過調(diào)控地價(jià)來間接調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式，以及必要時(shí)通過直接的行政干預(yù)，都可以對地價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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