2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(59)

　　㈣ 政策的公平性和效率$lesson$

　　公平和效率及其相互協(xié)調(diào)，是評(píng)價(jià)政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會(huì)的穩(wěn)定;又要通過資源的優(yōu)化配置來推動(dòng)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有時(shí)為了確?；镜墓?，要犧牲一定的效率;有時(shí)為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關(guān)系，是政府制定政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

　　對(duì)于一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，市場(chǎng)的自由運(yùn)作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由運(yùn)作。這樣才能保證本地及外來投資者對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的信心，進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的安定繁榮，但是宏觀調(diào)控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應(yīng)、金融、住房稅收政策等。

　?、?土地供應(yīng)政策

　　沒有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國(guó)當(dāng)前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計(jì)劃。土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對(duì)土地的直接需求，政府土地供應(yīng)計(jì)劃所確定的土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目與沖動(dòng)形成有效的抑制?？茖W(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃，應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌?chǎng)信號(hào)做出靈敏的反應(yīng)。土地供應(yīng)計(jì)劃也是公開透明的，能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供近期和長(zhǎng)期的土地供應(yīng)信息，以幫助市場(chǎng)參與者形成合理的市場(chǎng)預(yù)期、減少盲目競(jìng)爭(zhēng)和不理性行為。通過土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，要求政府必須擁有足夠的土地儲(chǔ)備和供給能力，還要妥善處理好保護(hù)土地資源和滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護(hù)的目的是為了更好的、可持續(xù)的滿足需求，但如果對(duì)當(dāng)前的需求都不能很好滿足，就很難說這種保護(hù)是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市場(chǎng)的多樣化需求之間實(shí)現(xiàn)平衡，必須準(zhǔn)確把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間需求特征，通過提高土地集約利用和優(yōu)化配置水平，采用科學(xué)的地價(jià)政策和靈活的土地供給方式，實(shí)現(xiàn)保護(hù)土地資源和滿足需求的雙重目標(biāo)。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
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