2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(9)

更新時間：2012-06-28 16:02:06 來源：|0

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　　八、價值高大性

　　房地產(chǎn)的價值不僅高，而且大。其價值高即單位價值高，其價值大即總體價值大.

　　九、難以變現(xiàn)性

　　房地產(chǎn)由于價值高大，加上不可移動性和獨一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不頻繁，一旦需要買賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。

　　所以，當急需資金或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款;如果要快速變現(xiàn)，只有相當幅度的降價。

　　十、保值增值性

　　引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有4個方面：

　　(1)對房地產(chǎn)本身進行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設備，改進物業(yè)管理;

　　(2)通貨膨脹;

　　(3)需求增加導致稀缺性增加，如人口或收入增加;

　　(4)外部經(jīng)濟或相互影響，如交通條件或周圍環(huán)境改善。其中，對房地產(chǎn)本身進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，

　　而是房地產(chǎn)保值;需求增加導致稀缺性增加和外部經(jīng)濟或相互影響所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

　　通貨膨脹是指商品和服務的貨幣價格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價的持續(xù)普遍上漲。當說某項投資是保值性的，則意味著它能抵抗通貨膨脹，即投入的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度。

　　具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。房地產(chǎn)通常具有這種功能。

　　房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的.在某些情況下，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)長時期的連續(xù)下降也是可能的。

　　另外，中國大陸的土地價格由于是有期限的土地使用權價格，對于一宗使用年限較長的土地來說，在其使用年限的前若干年價格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢，但由于總有一天土地使用年限會降為零，

　　所以，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠來看是趨于下降的。

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