2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(8)

　　三、壽命長久性

　　可以說土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完

　　成，壽命通?？蛇_數(shù)十年，甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生倒塌，只是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除。

　　由于具有壽命長久性，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要說明的是，從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。

　　國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，續(xù)期的到續(xù)期屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。對此點的認識在房地產(chǎn)估價上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值很低。

　　四、數(shù)量有限性

　　由于土地數(shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。

　　房地產(chǎn)的數(shù)量有限性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。一定位置，特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，則占用者可以獲得生活或工作場所，并享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景，

　　還可以支配相關(guān)的天然資源和生產(chǎn)力。在市場經(jīng)濟中，這項權(quán)利除了占用者之外，他人除非支付相當?shù)拇鷥r，否則無法享有。

　　講一步來看，房地產(chǎn)數(shù)量有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和不能增加，相對于人類的需要來講，土地的數(shù)量目前還是豐富的，

　　關(guān)鍵在于不可移動性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處(這是房地產(chǎn)供給不同于一般商品供給的最主要之處)。要增加房地產(chǎn)的供給，

　　一是向更遠的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)發(fā)展;

　　二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到資金、交通、建筑技術(shù)、環(huán)境等的制約。

　　五、用途多樣性

　　用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因為改變的費用可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。

　　多數(shù)土地就其本身來看，可以為多種不同的用途所使用。

　　從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、牧地、森林、不毛荒地。

　　六、相互影響性

　　相互影響性也就是經(jīng)濟學上所講的外部性或外部影響。外部影響有正有負。如果某個人的一項經(jīng)濟活動會給社會上其他成員帶來好處，但他自己卻不能由此而得到補償，

　　此時這個人從其經(jīng)濟活動中所得到的私人利益就小于該項經(jīng)濟活動所帶來的社會利益。這種性質(zhì)的外部影響被稱為外部經(jīng)濟。相反，如果某個人的一項經(jīng)濟活動會給社會上其他成員帶來危害，

　　但他自己卻并不為此而支付足夠抵償這種危害的成本，此時這個人從其經(jīng)濟活動中所付出的私人成本就小于該項經(jīng)濟活動所造成的社會成本。這種性質(zhì)的外部影響被稱為外部不經(jīng)濟。房地產(chǎn)由于具有相互影響性，外部性問題非常突出。

　　七、易受限制性

　　政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的：

　　1.警察權(quán)。政府為增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。

　　2.征用權(quán)。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學校等，可以強行取得單位和個人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補償。

　　3.征稅權(quán)。政府為提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。

　　4.充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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