2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》強(qiáng)化題(31)

　　(2008年真題)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000┫，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000┫，

　　其中服務(wù)式公寓35000┫，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000┫，地下車位230個(gè)(10000┫)項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開(kāi)始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年來(lái)全部售完;服務(wù)用房在第五年初開(kāi)始出租，出租率為90%，租金為3000元/┫•年，運(yùn)營(yíng)成本為阻金收入的20%：服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。

　　假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還;在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變;該項(xiàng)目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：

　　(1)該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。

　　(2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。

　　(3)該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(12分)(2006年試題)

　　1.造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱為()。

　　A.成本加成定價(jià)法

　　B.價(jià)值定價(jià)法

　　C.目標(biāo)定價(jià)法

　　D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

　　2.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是(　　)模式。

　　A.選擇專業(yè)化

　　B.產(chǎn)品專業(yè)化

　　C.大量定制

　　D.市場(chǎng)集中化

　　3.下列影響購(gòu)房者購(gòu)買行為的因素中，屬于心理因素的是(　　)。

　　A.生活方式

　　B.受教育程度

　　C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)

　　D.自我形象

　　4.某家庭預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)月收入為8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是(　　)萬(wàn)元。

　　A.28.62

　　B.35.57

　　C.41.56

　　D.48.24

　　5.購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后的下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為30萬(wàn)元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期(　　)。

　　A.小于5年

　　B.在4～5年之間

　　C.在5～6年之間

　　D.在3～4年之間

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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