2012年房地產(chǎn)估價《理論方法》輔導(dǎo)-交易情況修正的方法

更新時間：2012-08-15 14:22:21 來源：|0

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　　4. 可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格

　　這是要求可比實例的成交價格是正常市場價格，或者能夠修正為正常市場價格。

　　(三)選取可比實例應(yīng)注意的其他問題

　　選取可比實例時，估價對象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實例;估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實例;估價對象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”，其主要內(nèi)容是：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，而缺少相應(yīng)的交易實例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實例時，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價格予以分解(進(jìn)行價值分配)，提取出與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格，再將此作為可比實例。

　　四、交易情況修正的方法(掌握)

　　交易情況修正的方法主要有：①總價法和單價法;②百分率法和差額法。

　　總價法是基于總價進(jìn)行修正，單價法是基于單價進(jìn)行修正。

　　采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常市場價格

　　采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格

　　在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例成交價格比其正常市場價格高、低的百分率為±S%(當(dāng)可比實例成交價格比其正常市場價格高時，為+S%;低時，為-S%)，則有：

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