2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(10)

更新時間：2012-08-22 14:24:07 來源：|0

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　　合法原則給我們提供了這樣的估價技術(shù)路線：估價時必須首先確認(rèn)估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

　　按照“確認(rèn)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)”的估價技術(shù)路線，我們在估價時就必須先確認(rèn)估價對象房地產(chǎn)具有哪些權(quán)利、權(quán)利是否完整，以及權(quán)利是否合法。例如已經(jīng)簽訂了租約的房地產(chǎn)，在租約有效期內(nèi)，其占有權(quán)和使用權(quán)已經(jīng)讓渡給承租人，因此用收益法估價測算收益時，租期內(nèi)的收益應(yīng)根據(jù)租約所確定的租金計算;又如違章建筑，對其擁有的占有權(quán)是得不到法律保護的，因此是沒有價格的。按照“確定估價對象的合法用途”的技術(shù)路線，我們在估價時就要核查估價對象的現(xiàn)狀用途是否與其法定用途相符。例如現(xiàn)狀用途是商業(yè)，而法定用途是住宅，我們只能按照其法定用途確定其價格，而不能考慮其現(xiàn)狀用途;又如在采用假設(shè)開發(fā)法估價時，需要設(shè)定估價對象未來的用途，在設(shè)定該用途時，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。

　　按照“確定合法的交易或處分方式”的估價技術(shù)路線，在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨設(shè)定抵押的估價時，就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門的批準(zhǔn)并補交土地使用權(quán)出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。

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