2012年房地產(chǎn)估價《理論方法》輔導(dǎo)-房地產(chǎn)均衡價格

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　　房地產(chǎn)均衡價格(熟悉)

　　在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個點都是消費者愿意并且能夠接受的房地產(chǎn)價格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個點都是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意并且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量與價格的組合。因為市場交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場交易價格和數(shù)量，必然是供求雙方都愿意而且能夠接受的價格和數(shù)量。

　　圖3-3是把圖3-1(a)中的需求曲線和圖3-2(a)中的供給曲線結(jié)合在一起所形成的。正點是需求曲線與供給曲線的交點，它同時處于需求曲線和供給曲線上。因此，正點是供求均衡點，其所對應(yīng)的價格和數(shù)量是消費者和房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價格和數(shù)量的組合。其中，正點所對應(yīng)的價格P，被稱為均衡價格，所對應(yīng)的數(shù)量Q被稱為均衡數(shù)量。

　　由上可見，房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。當(dāng)市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般地說在市場力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復(fù)到均衡價格水平。如圖3-3中，當(dāng)價格上漲到P2時，供給量將由Qe增加到Q4，而需求量將由Qe減少到Q2，供給大于需求，出現(xiàn)過剩，過剩數(shù)量為(Q4-Q2)。由于供大于求，賣者之間競爭的市場壓力將迫使價格下降。只要價格高于Pe，這種降價的壓力就會一直存在。同理，當(dāng)價格下降到P1時，需求量將由Qe增加到Q3，而供給量將由Qe減少到Q1，需求大于供給，出現(xiàn)短缺，短缺數(shù)量為(Q3-Q1)。由于供不應(yīng)求，買者之間競爭的市場壓力將迫使價格上升。只要價格低于Pe這種漲價的壓力就會一直存在。

　　均衡價格理論是價格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。

　　總的來講，房地產(chǎn)的價格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。當(dāng)供給一定時，如果需求增加，則價格上升;如果需求減少，則價格下降。當(dāng)需求一定時，如果供給增加，則價格下降;如果供給減少，則價格上升。需求和供給若同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡數(shù)量也會發(fā)生變化。需求和供給的同時變化，有同方向變化(需求和供給均增加或者均減少)、反方向變化(需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加)、變動幅度不同(需求的增減大于或者小于供給的增減)等情況。