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公路造價師輔導(dǎo)資料:與工程項有關(guān)的稅收與保險(2)

更新時間:2010-11-17 10:33:19 來源:|0 瀏覽0收藏0

  1.房產(chǎn)稅

  納稅人

  房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是征稅范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人,包括國家所有和集體、個人所有房屋的產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、代管人或使用人三類。

  (1)產(chǎn)權(quán)屬國家所有的,由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的,由集體單位和個人納稅。

  (2)產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人納稅

  (3)產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的,產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房管人或者使用人納稅。

  (4)無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn),應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

  (5)外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅。

  納稅對象

  房產(chǎn)稅的納稅是房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅;

  計稅依據(jù)和稅率

  (1)從價計征。計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%~30%的扣除比例后的余值,稅率為1。2%。

  房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。

  需要注意的特殊問題:

  1)以房產(chǎn)聯(lián)營投資的,房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待,按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

 ?、僖苑慨a(chǎn)聯(lián)營投資,共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的,

 ?、谝苑慨a(chǎn)聯(lián)營投資不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險,只收取固定收入的,實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,

  因此,應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

  2)融資租賃房屋的,以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅,租賃期內(nèi)該稅的納稅人,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定

  3)新建房屋空調(diào)設(shè)備價值計入房產(chǎn)原值的,并入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

  (2)從租計征。計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入,稅率為12%,對個人按市場價格出租的居民住房,暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

  2.土地增值稅

  納稅人

  土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、一中外籍個人等

  納稅對象

  土地增值稅的納稅對象:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個標(biāo)準(zhǔn)來判定:

  (1)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。

  (2)土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

  (3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。

  計稅依據(jù)和稅率

  計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

  稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目包括下列項目:

  1)取得土地使用權(quán)支付的金額

 ?、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,是實際

  支付的地價款;其他方式取得的,為支付的土地出讓金。

  ②按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。

  2)房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

  3)房地產(chǎn)開發(fā)費用;

  4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

  5)其他扣除項目;

  6)舊房及建筑物的評估價格。

  土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。具體稅率見下表。

  土地增值稅稅率表

  應(yīng)納稅額

  土地增值稅應(yīng)納稅額的計算公式為:

  應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除

  土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入一扣除項目金額

  例題某企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),收入總額為1000萬元,扣除項目金額為250萬元,試計算此次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)墩納的土地增值解:應(yīng)納土地增值稅

  (1)計算增值額:1000一250=750(萬元)

  (2)計算增值額與扣除項750/250=3(倍)

  (3)計算每級距的土地增值額:

  稅率為30%部分的土地增值額:250 ×50%=125(萬元)

  稅率為40%部分的土地增值額:250 ×100%-250 ×50%=125(萬元)

  稅率為50%部分的土地增值額:250 ×200%一250X100%=250(萬元)

  稅率為60%部分的土地增值額:750一250 ×200%=250(萬元)

  (4)計算應(yīng)納土地增值稅稅額:

  125 ×30%+125 ×40%+250 ×50%+250×60%=362.5(萬元)

  本題中增值額占扣除項目比例為200%以上,稅率為60%,速算扣除系數(shù)為0.35,采用速算扣除法計算如下:應(yīng)納稅額=750×60%-250×0.35=362.5(萬元)

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