2014年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》章節(jié)練習5

　　(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做( )。

　　A. 現(xiàn)金流入 B. 現(xiàn)金流出 C. .貨幣流量 D.現(xiàn)金流量

　　2.為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第( )期期末發(fā)生的。

　　A. .0 B. 1 C. .2 D. 3

　　3.某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的( )。

　　A. .算數(shù)和 B. .代數(shù)和 C. 對數(shù)和 D. 平方和

　　4.以下關(guān)于潛在毛租金收入的描述中，錯誤的是( )。

　　A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入

　　B.等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積

　　C.潛在毛租金收入代表物業(yè)實際獲取的收入

　　D.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化

　　5.物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱為( )。

　　A.特別收入 B.經(jīng)營收入 C.計劃內(nèi)收入 D.計劃外收入

　　6.一般將通過專業(yè)代理機構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入列入以下哪個收入項目中( )。

　　A.拖欠收入項目 B.其他收入項目 C.收租損失項目 D.租金收入項目

　　7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正確的是( )。

　　A.有效毛收入= 毛租金收入一收租損失+其他收入

　　B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租損失+其他收入

　　C.有效毛收入= 潛在毛租金收入一收租損失+其他收入

　　D.有效毛收入= 潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入

　　8.以下關(guān)于房屋出租凈運營收益的描述中，錯誤的是( )。

　　A.凈運營收益= 潛在毛收入―運營費用

　　B.凈運營收益= 潛在毛收入―管理費用

　　C.凈運營收益= 有效毛收入―運營費用

　　D.凈運營收益= 有效毛收入―管理費用

　　9.以下對于物業(yè)更新改造準備金的描述中，錯誤的是( )。

　　A.可以取值有效毛租金收入或年凈運營收益的一個百分比

　　B.每天更換的洗手間用紙費用的支付

　　C.可以根據(jù)物業(yè)大、中修計劃事先做出預算

　　D.根據(jù)市場需求的變化改變室內(nèi)空間布局的支付

　　10.《物業(yè)管理條例》中將住宅物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的準備金稱作( )。

　　A.大項維修資金 B.大項維修費用 C.專項維修資金 D.專項維修費用11.城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的( )。

　　A.5%和1% B. 6%和2% C.7%和3% D.8%和4%

　　12.房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程的“兩稅一費”是指( )。

　　A.企業(yè)所得稅、城市維護建設稅和教育費附加

　　B.企業(yè)所得稅、城市維護建設稅和教育費

　　C.營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費

　　D.營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加

　　13.營業(yè)稅是從應納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。目前營業(yè)稅的稅率為( )。

　　A.5% B. 6% C. 7% D. 8%

　　14.以下關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的表述中，錯誤的是( )。

　　A.房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收

　　B.城鎮(zhèn)土地使用稅依照土地等級、用途按占用面積征收

　　C.房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應繳納的一種財產(chǎn)稅

　　D.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅后列支

　　15.企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應納稅所得額征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為( )。

　　A.31% B. 32% C. 33% D. 34%

　　16.同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為( )。

　　A.資本的時點價值 B.資本的時間價值 C.資金的時點價值 D.資金的時間價值

　　17.個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是( )。

　　A.犧牲即期投資是為了能在將來得到更多的消費

　　B.犧牲即期投資是為了能在將來得到更多的投資

　　C.犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的投資

　　D.犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費

　　18.在技術(shù)經(jīng)濟分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法( )。

　　A.相同 B.不同 C.差不多 D.不知道

　　19.客觀地評價房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效果或?qū)Σ煌顿Y方案進行經(jīng)濟比較時，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的( )。

　　A.時間 B.地點 C.頻率 D.速度

　　20.利率是在單位時間(一個計息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，一般以( )。表示

　　A.小數(shù) B. 整數(shù) C.分數(shù) D.百分數(shù)21.我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按( )計息的。

　　A.單利 B.復利 C.單利和復利 D.單利或復利

　　22.某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%，每月計息一次”。這里的年利率6%稱為( )。

　　A.實際利率 B.表面利率 C.名義利率 D.票面利率

　　23.當按單利計算利息時，名義利率和實際利率的關(guān)系是( )。

　　A.大于 B.小于 C.相等 D.不一定

　　24.年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，分別以一年1次復利計息、一年4次按季利率計息、一年12次按月利率計息，則一年后的本利和分別為( )。

　　A. 1120、1125.51、1126.83

　　B. 1120、1126.83、1125.51

　　C. 1126.83、1125.51、1120

　　D. 1126.83、1120、1125.51

　　25.在復利計算公式中，常用的符號包括P、F、A.、G、S、n和i等，其中G表示( )。

　　A.每一時間間隔收入或支出的等比變化值

　　B.每一時間間隔收入或支出的等差變化值

　　C.連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額

　　D.每個計息周期的利率

　　26.以下關(guān)于復利計算公式中系數(shù)的表述中，錯誤的是( )。

　　A. (1+i)n稱為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”

　　B. [i (1+i)n /(1+i)n ―1]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”

　　C. [i (1+i)n /(1+i)n ―1]稱為“一次支付終值系數(shù)”

　　D. [i /(1+i)n ―1]稱為“等額序列支付終值系數(shù)”

　　27.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，則該筆貸款的實際利率是( )。

　　A. 15.87% B. 16.87% C. 17.87% D. 18.87%

　　28.某投資者向銀行貸款200萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為按季度付息、到期后一次償還本金，如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息是( )萬元。

　　A. 50.65 B. 51.65 C. 52.65 D. 53.65

　　29.某寫字樓投資項目在40年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為20萬元，折現(xiàn)率為10%，則該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為( )。

　　A. 195.58 B. 165.58 C. 295.58 D. 265.58

　　30.已知某出租公寓的年有效毛租金收入為1000萬元，年運營費用為300萬元，如果租金收人和運營費用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%，則該出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值為( )萬元。

　　A. 11007.57 B. 11070.57 C. 11700.57 D. 17100.5731.設備更新源于設備磨損。設備磨損是設備使用(或閑置)過程中發(fā)生的損耗，分為( )。

　　A.有形磨損和物質(zhì)磨損 B.有形磨損和無形磨損

　　C.精神磨損和無形磨損 D.外形磨損和無形磨損

　　32.要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運行，必須對設備的磨損進行補償。設備有形磨損的局部補償是( )。

　　A.修理 B.更換 C.現(xiàn)代化技術(shù)改革 D.現(xiàn)代化技術(shù)改造

　　33.對設備有形磨損和無形磨損的完全補償是( )。

　　A.維修設備 B.更換設備 C.技術(shù)研發(fā) D.技術(shù)改造

　　34.設備經(jīng)濟壽命的動態(tài)計算方法中，考慮資金時間價值的影響時，需要將有關(guān)的費用支出折算到一個時間點上，該時間點通常為( )。

　　A.設備報廢的時間 B.設備使用的時間

　　C.設備使用費用支出最小的時間 D.初始購置設備費用支出的時間

　　35.( )，能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。

　　A.靜態(tài)評價指標 B.動態(tài)評價指標 C.初步評價指標 D.詳細評價指標

　　36清償能力指標，是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的( )，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。

　　A.中介機構(gòu) B.證券機構(gòu) C.金融機構(gòu) D.政府機構(gòu)

　　37財務凈現(xiàn)值，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，常表示為( )。

　　A. NPY B. NPV C. MPY D. MPV

　　38基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的( )投資回報率。

　　A.最低 B.最高 C.平均 D.一般

　　39如果NPV( )0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。

　　A.大于 B.小于 C.小于等于 D.大于等于

　　40財務內(nèi)部收益率(IRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目( )的基本指標。

　　A.安全性 B.風險性 C.盈利性 D.周期性41某商業(yè)店鋪的購買價格為80萬元，其中60萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為5.6萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為( )。

　　A. 18% B. 19% C. 28% D. 29%

　　42、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動資金投入的投資行為是( )。

　　A.購買物業(yè) B.購買電梯 C.購買中央空調(diào) D.購買備用路燈

　　43、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于購置投資行為的是( )。

　　A.支付工資 B.購置電梯 C.支付清潔費用 D.購置備用路燈

　　44、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5?，而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在復利計息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為( )。

　　A.30000元 B.29803元 C.32857元 D.31500元

　　45、一項6年后付款800元的購貨，當銀行利率為10?時，如果按照復利計息，相當于第一年初一次現(xiàn)金支付的購價為( )。

　　A.451.6元 B.800元 C.500元 D.480元

　　46、某企業(yè)按照12?的年利率取得貸款200000元，要求在5年內(nèi)每年末等額償還，則每年的償還金額為( )。

　　A.40000元 B.52000元 C.55482元 D.64000元

　　47、年初李軍存入一筆資金，在存滿3年后每年年末取出1500元，這筆款項于第8年末取完。若銀行的存款利率為8，則李軍應在最初一次性存入( )。

　　A.5505元 B.8620元 C.3866元 D.7500元

　　48、下列關(guān)于設備更新特點的說法中，不正確的是( )。

　　A.經(jīng)濟壽命是由有形磨損和無形磨損共同決定的

　　B.設備更新需要同時考慮以前和未來的現(xiàn)金流量

　　C.設備更新只比較設備的費用

　　D.設備更新以費用年值法為主

　　49、下列磨損中，屬于無形磨損的是( )。

　　A.居民搬家時，公共排水管道被家具撞壞

　　B.電梯生銹腐蝕

　　C.玻璃幕墻被冰雹砸壞

　　D.新型的集中空調(diào)出現(xiàn)，使得現(xiàn)有的集中空調(diào)將很快被替換

　　50、下列盈利能力指標中，屬于靜態(tài)指標的是( )。

　　A.借款償還期 B.投資回報率 C.財務內(nèi)部收益率 D.資產(chǎn)負債率陳艷蘭　51、下列盈利能力指標中，屬于動態(tài)指標的是( )。

　　A.借款償還期 B.投資回報率 C.償債備付率 D.財務凈現(xiàn)值

　　52.將一筆資金按年利率6%存入銀行要在5年后復本利和為100萬元，則現(xiàn)應存款( )萬元。

　　A.70.56 B.74.73 C.76.92 D.79.21

　　53. 某人擬購買一套住宅供出租用，預計每年平均可獲得凈利2萬元，該住宅使用年限還有20年，資本利率為10%，則購買此住宅時，投資額最高為( )萬元。

　　A.16.04 B.16.40 C.16.73 D.17.03

　　54.利用凈現(xiàn)值評估項目時。該投資項目在經(jīng)濟上可取的條件是( )。

　　A.NPV>0 B.NPV<0 C.NPV=0 D.NPV≥0.

　　55. 用內(nèi)部收益率評估房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟合理的標準是( )。

　　A.內(nèi)部收益率≥0 B.內(nèi)部收益率<0

　　C.內(nèi)部收益率≥ 折現(xiàn)率 D.內(nèi)部收益率<折現(xiàn)率

　　56. 某開發(fā)項目各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，其靜態(tài)回收期為( )年。

　　單位：萬元

　　年份012345

　　現(xiàn)金流入 0300300300300

　　現(xiàn)金流出5005050505050

　　A.4.0 B.3.5 C.3.2. D.3.0

　　57. 某項目的總投資為1200萬元，其年收入為1950萬元，年稅費及附加為410萬元，年總成本費用為1300萬元。則該項目的投資利潤率為( )。

　　A.20%. B.40% C.54% D.63%　【參考答案】

　　(一)單項選擇題

　　1.D2.A3.B4.C5.D6.B7.D8.C9.B10.C11.C12.D13.A14.D15.C16.D17.D18.A19.A20.D21.B

　　22.C23.C24.A25.B26.C27.A28.D29.A30.B31.B32.D33.B34.D35.B36.C37.B38.A39.D40.C41.C

　　42.D43.B44.B45.A 46C47.A48.B49.D50.B51.D 52.B53.D 54.D 55.C56.C 57.A

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