2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)沖刺題5

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　　32、 土地與一般商品均可通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行交易，因而土地估價(jià)的原理與方法和商品價(jià)格評(píng)估的原理與方法基本相同。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：這是土地價(jià)格的一般屬性。

　　33、土地價(jià)格是由土地的效用、相對(duì)稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：這是土地價(jià)格的根本屬性。

　　34、土地估價(jià)原則都是孤立的，每個(gè)原則對(duì)應(yīng)每種不同估價(jià)方法。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯(cuò)誤

　　解　　析：土地估價(jià)原則是有直接或間接的聯(lián)系，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用，正確把握土地價(jià)格。

　　35、 剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：剩余法估價(jià)及收益還原法總收益的測(cè)算，應(yīng)用了預(yù)期收益原則。

　　36、 最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來(lái)的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。

　　37、 對(duì)土地的估價(jià)必須是對(duì)合法用途利用下的宗地進(jìn)行，并且土地估價(jià)要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估必須以估價(jià)對(duì)象的合法利用為前提。同時(shí)，土地估價(jià)還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

　　38、 實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，可以直接用于評(píng)估，作為評(píng)估的依據(jù)。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯(cuò)誤

　　解　　析：可以直接用于評(píng)估，作為評(píng)估的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是客觀收益。

　　39、 承租土地使用權(quán)只能按合同租金的差值及租期估價(jià)。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理，又稱差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格

　　40、 收益還原法里用到的收益是指客觀收益。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：客觀收益是收益還原法里用到的收益。

　　41、 地租理論和生產(chǎn)要素理論分配理論是收益還原法的理論依據(jù)。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素理論分配理論

　　42、 運(yùn)用收益還原法公式測(cè)算地價(jià)時(shí)，未來(lái)各年的還原利率應(yīng)當(dāng)相等。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯(cuò)誤

　　解　　析：運(yùn)用收益還原法公式測(cè)算地價(jià)時(shí)，未來(lái)各年的還原利率可以相等，也可以不等。

　　43、 綜合還原率是求取土地及其上面的建筑物合為一體的價(jià)格所使用的還原率。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：根據(jù)綜合還原率概念：綜合還原率是求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)所使用的還原率。

　　44、 土地還原利率的大小與土地投資的風(fēng)險(xiǎn)成反比，即投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)越大，其還原利率越低。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯(cuò)誤

　　解　　析：還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。土地還原利率的大小與土地投資的風(fēng)險(xiǎn)成正比。

　　45、 采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原利率時(shí)，可以選用一年期國(guó)債利率或一年期銀行定期貸款利率為安全利率。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯(cuò)誤

　　解　　析：安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤(rùn)率，可以選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。

　　46、 收益還原法的關(guān)鍵是還原利率的確定。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯(cuò)誤

　　解　　析：收益還原法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度，所以求取土地收益及確定還原率是收益還原法的關(guān)鍵。

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