2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第二套1

　　一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請(qǐng)閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問(wèn)題)

　　(一)

　　某開(kāi)發(fā)商于2009年6月在B城市以公開(kāi)拍賣方式取得一宗住宅用地的使用權(quán)，其使用年限為70年，容積率為2。2010年10月，在完成土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)小區(qū)規(guī)劃土地利用率和成本的分析，覺(jué)得容積率可以適當(dāng)提高。后經(jīng)規(guī)劃部門同意，將容積率調(diào)整為3。根據(jù)出讓合同的有關(guān)條款，如果在3年之內(nèi)按照對(duì)歷史情況的補(bǔ)充處理適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃，不作為重新供地批復(fù)，開(kāi)發(fā)商按照當(dāng)?shù)卣哐a(bǔ)交地價(jià)，并辦理了相關(guān)手續(xù)。當(dāng)時(shí)針對(duì)補(bǔ)地價(jià)的計(jì)算方式曾有以下不同的主張：

　　算式1：補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=增加容積率后的總地價(jià)-原容積率下的總地價(jià)

　　算式2：補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=增加容積率后的總地價(jià)-原合同出讓價(jià)

　　算式3：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=(增加后的容積率-原容積率)×原容積率下的樓面地價(jià)

　　算式4：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=(增加后的容積率-原容積率)×原合同出讓價(jià)的樓面地價(jià)最后經(jīng)過(guò)協(xié)商并報(bào)地價(jià)委員會(huì)，按照算式1進(jìn)行補(bǔ)地價(jià)。

　　問(wèn)題：

　　1.最后選擇“算式1”補(bǔ)交地價(jià)款，政府是否按照收益最大化的原則進(jìn)行決策的?為什么?如果改變?nèi)莘e率所引起的地價(jià)增值都作為補(bǔ)交地價(jià)款，請(qǐng)按照地價(jià)款從高到低的順序?qū)ι鲜?個(gè)算式進(jìn)行排列，并簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。

　　2.該開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交地價(jià)前，需要補(bǔ)辦哪些主要手續(xù)?

　　3.測(cè)算補(bǔ)交地價(jià)需要進(jìn)行評(píng)估，對(duì)評(píng)估對(duì)象、基準(zhǔn)日、土地使用年限應(yīng)該如何設(shè)定?請(qǐng)說(shuō)明理由。

　　4.按照計(jì)算式確定補(bǔ)交地價(jià)是一個(gè)相對(duì)靜態(tài)的方式，對(duì)政府的土地收益仍然會(huì)有一定的影響。假定該土地可以重新拍賣，并且拍賣成交價(jià)格明顯高于拍賣底價(jià)(底價(jià)是參照評(píng)估價(jià)格確定的)，請(qǐng)問(wèn)是什么原因造成的?對(duì)地價(jià)補(bǔ)交額度會(huì)有什么影響?

　　5.談?wù)勀銓?duì)制定補(bǔ)地價(jià)政策方面的建議。

　　(二)

　　下面是一份現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作圖稿。由于只是某估價(jià)師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評(píng)估委托而進(jìn)行前期調(diào)查，所以調(diào)查內(nèi)容及標(biāo)注有些粗略。其中，實(shí)線部分為原圖內(nèi)容，虛線部分為該估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)記的有關(guān)信息。

　　請(qǐng)閱讀該圖并回答以下問(wèn)題。

　　1.根據(jù)上圖填寫下面有關(guān)信息。工

　　作底圖種類：(　　)權(quán)利人：(　　)宗地編號(hào)：(　　)

　　所在街坊：(　　)地類：(　　)四至：(　　)

　　2.列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地個(gè)別條件的信息(提示：不少于5個(gè))。

　　3.列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地周邊環(huán)境的信息(提示：不少于8個(gè))。

　　4.假定委托方需貸款300萬(wàn)元，該地貸款率為60%，該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率為2.00，

　　估價(jià)對(duì)象建筑占地面積為120m2，經(jīng)過(guò)你的判斷，估價(jià)師能否作出可以接受委托的決定?列出你的判斷依據(jù)(提示：簡(jiǎn)要計(jì)算步驟)。

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