供求增值的操作技巧

　　供給為了需求，需求又引起新的供給，二者之間的狀況決定著物業(yè)的均衡價(jià)格。不僅如此，供給大于需求或供給小于需求，會(huì)造成不同的市場(chǎng)格局(即對(duì)賣者有利的市場(chǎng)還是對(duì)買者有利的市場(chǎng))，而不同的市場(chǎng)格局對(duì)物業(yè)的增值、均衡、貶值起著重要作用。

　　以北京為例：目前商務(wù)寫字樓市場(chǎng)供求失衡，主要表現(xiàn)在供給不足使需求急劇增加。其主要原因是　　(1)北京已有三資企業(yè)10000家，其中外商駐京機(jī)構(gòu)4000家;目前世界排名500家的跨國企業(yè)中有100多家在北京開設(shè)了辦事處;

　　(2)全國150萬個(gè)企業(yè)中有10%在京設(shè)置聯(lián)絡(luò)處;國務(wù)院和市政府已批準(zhǔn)建立400多家外省市省、地級(jí)政府駐京辦事處和聯(lián)絡(luò)處;考試吧-全國最大教育類網(wǎng)站

　　(3)近些年出現(xiàn)的公司熱使各類公司注冊(cè)大量增加;隨著國家機(jī)關(guān)精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，大批機(jī)關(guān)干部和科技人員分流出來開辦各類公司。急劇增加的需求使商務(wù)寫字樓爆滿、價(jià)格大幅度上調(diào)但排隊(duì)求租的現(xiàn)象仍有增無減使許多公司不得不包租酒店客房辦公，使寫字樓租金上漲，繼東京、中國香港、紐約、巴黎之后已列居世界第五位?？荚嚢?全國最大教育類網(wǎng)站

　　1985年以來北京高級(jí)涉外寫字樓租金平均每年增長(zhǎng)0?8%，1989年到1995年間以平均每年23.3%的速度遞增。1995年上半年一度到全球?qū)懽謽亲饨鸬谌弧?/P>

　　由于寫字樓市場(chǎng)需求缺口大，投資回報(bào)率高，使許多發(fā)展商并沒有作太多的研究便大量開發(fā)寫字樓項(xiàng)目：1993年全年推出不足10個(gè)項(xiàng)目;1994年是商務(wù)寫字樓銷售競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一年，全年推出樓盤多達(dá)24個(gè);1995年上半年推出的樓盤多達(dá)數(shù)十個(gè)。隨著新推出物業(yè)劇增，開發(fā)商的壓力越來越大，90%的項(xiàng)目委托了代理商，因而代理商十分活躍。

　　1996年及今后若干年內(nèi)北京高級(jí)商務(wù)寫字樓市場(chǎng)將處于消化吸納階段，而與此同時(shí)隨著外商在京投資的不斷發(fā)展對(duì)寫字樓的需求仍以10%～15%的速度增長(zhǎng)。

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