2012年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》真題與答案

　　2012年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》真題及答案

　　一、單項選擇題(共10題，每題1分，每題的備選項中只有1個符合題意)

　　1、入住的實質(zhì)是( )交付物業(yè)的過程。

　　A、建設(shè)單位向業(yè)主 B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主

　　C、施工單位向建設(shè)單位 D、施工單位向業(yè)主

　　2、下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對房屋管理建筑面積要求的是( )

　　A、高層80萬平方米，多層50萬平方米

　　B、多層80萬平方米，高層50萬平方米

　　C、高層50萬平方米，多層30萬平方米，寫字樓5萬平方米，別墅2萬平方米

　　D、多層50萬平方米，高層30萬平方米，別墅5萬平方米，寫字樓2萬平方米

　　3、下列各項目，必須通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是( )。

　　A、工廠集體宿舍

　　B、新建寫字樓

　　C、新建商品住宅樓

　　D、部隊營房

　　4、關(guān)于物業(yè)評標委員會的說法，正確的是( )。

　　A、評標委員會由投標人的代表與物業(yè)管理老師組成

　　B、人數(shù)為5人

　　C、由招標人依法組建評標委員會

　　D.、外聘老師不得少于五分之四

　　5、在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是( )。

　　A、完好房 B、基本完好房

　　C、一般完好房 D、危險房

　　6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊由( )組成。

　　A、物業(yè)管理公司的全體員工

　　B、物業(yè)項目部的全體員工

　　C、全體秩序維護員

　　D、全體業(yè)主

　　7、員工的解聘包括( )三種情況。

　　A、員工辭職、辭退和資遣 B、 員工辭職、開除和資遣

　　C、員工辭退、終止合同和派遣 D、 員工辭退、曠工和除名

　　8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是( )。

　　A、一定要滿足業(yè)主的合理需求

　　B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求

　　C、要有償滿足業(yè)主的合理需求

　　D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求

　　9、一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機構(gòu)的是( )。

　　A、物業(yè)分公司 B、人力資源部

　　C、財務(wù)部 D、經(jīng)營管理部

　　10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介入階段服務(wù)的對象是( )單位。

　　A、建設(shè) B、施工

　　C.、規(guī)劃設(shè)計 D、 監(jiān)理

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　　二、多項選擇題(共5題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項，錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　11、關(guān)于對員工獎勵的說法，正確的有( )。

　　A、物質(zhì)獎勵與精神獎勵相結(jié)合

　　B、員工做出了成績，符合獎勵標準，應(yīng)當立即予以獎勵

　　C、獎勵應(yīng)采用公開透明的方式

　　D、獎勵程度要與員工的貢獻相符

　　E、獎勵的方式保持一致，不應(yīng)變化

　　12、物業(yè)管理投訴處理的要求有( )。

　　A、對投訴要“誰受理、誰跟進、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

　　B、接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄，并及時總結(jié)經(jīng)驗

　　C、盡快處理，暫時無法解決的，向業(yè)主說明，約時間處理、跟進

　　D、接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求

　　E、對業(yè)主的過多要求不予理會

　　13、物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有( )。

　　A、澆水、施肥 B、修剪造型

　　C、翻新改造 D、花木種植

　　E、中耕除草

　　14、常規(guī)物業(yè)管理包括( )等。

　　A、消防設(shè)備維護 B、房屋出租

　　C、配套商業(yè)的經(jīng)營 D、道路停車位的管理

　　E、樹木的養(yǎng)護

　　15、下列資產(chǎn)中，其折舊可計入物業(yè)服務(wù)成本的有( )。

　　A、生活水泵 B、清潔用掃地車

　　B、立體車位停車架 D、客服人員用電腦

　　E、剪草機

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　　三、案例題(共14題，第16題至第29題，共80分)

　　案例一

　　某住宅小區(qū)入住不足兩年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理有限公司負責。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔小區(qū)的物業(yè)管理工作，業(yè)主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

　　現(xiàn)場交接時，乙公司派項目經(jīng)理一人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)有開發(fā)商解決。于是，甲乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。

　　資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

　　費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收入沖抵。

　　上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

　　接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

　　問題：

　　16、本案例中物業(yè)承接查驗的做法是否正確?簡單說明理由。(3分)

　　答案要點：

　　不正確，移交雙方：根據(jù)《物業(yè)承接查驗》中物業(yè)管理機構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：物業(yè)管理機構(gòu)更迭時，原來物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交;業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。

　　17、本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡單說明理由。(4分)

　　答案要點：

　　甲公司的解釋正確，做法不正確，對于屋面漏水問題，根據(jù)《物業(yè)承接查驗》中物業(yè)管理機構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：屋面屬于公共部位，應(yīng)列入承接查驗內(nèi)容，而案例中未列入承接查驗交接內(nèi)容中。

　　18、物業(yè)資料的移交應(yīng)該包含哪些內(nèi)容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符后檔案管理規(guī)定?簡要說明理由。(6分)

　　答案要點：

　　物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，綜合竣工驗收資料，施工設(shè)計資料，機電設(shè)備資料等;

　　業(yè)主入住資料，包括入住通知書，入住登記表，身份證復(fù)印件，相片;房屋裝修資料，包括裝修申請書，裝修驗收表，裝修圖紙，消防審批，驗收報告，違章記錄;管理資料，各類值班記錄，設(shè)備維修記錄，水質(zhì)化驗報告等各類服務(wù)質(zhì)量記錄;財務(wù)資料，包括固定資產(chǎn)清單，收支賬目表，債權(quán)債務(wù)移交清單，水電抄表記錄;合同協(xié)議書，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符合完好。

　　本案例中不符合檔案管理規(guī)定，案例中甲公司未移交入住資料，按照《檔案管理規(guī)定》入住資料和為永久保存資料，嚴禁銷毀、丟失和損壞，同時做好防腐、防沖蝕等。

　　19、本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司提出的欠費以廣告收入沖抵的處理方式是否恰當?請列出兩條你認為恰當?shù)奶幚矸椒?4分)

　　答案要點：

　　不成立，物業(yè)服務(wù)是公共服務(wù)，雖業(yè)主未入住，物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備維護，環(huán)境衛(wèi)生，秩序維護，公共區(qū)域的維護不因部分業(yè)主未入住意志而終止服務(wù)，所產(chǎn)生的費用由業(yè)主承擔;根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定：未出售或未入住物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位繳納，根據(jù)案例中提示：若開發(fā)商已通知業(yè)主，業(yè)主辦理完房屋交付手續(xù)的，由業(yè)主承擔服務(wù)費用，若開發(fā)公司已銷售未履行告知業(yè)主接收房屋的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔物業(yè)服務(wù)費用:甲公司提出的欠費以廣告費收入沖抵的方法不恰當，根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)條款規(guī)定：利用公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)優(yōu)先補充維修資金。

　　1、甲公司作為債權(quán)人可以向業(yè)主催繳費用，或向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，維護自身的權(quán)益。

　　2、經(jīng)營廣告收入費用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補充維修資金。亦可爭取全體業(yè)主意見，由全體業(yè)主決議使用用途。

　　20、你認為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進承接查驗工作?簡要說明理由(8分)

　　答案要點：

　　1、明確交接主體和次序;此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機構(gòu)向準備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。

　　2、各項費用和資產(chǎn)多大移交，共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。

　　3、如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目，負責保修單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

　　4、在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全面發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。

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　　案例二

　　某住宅小區(qū)，2010年10月組織業(yè)主入住，入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助。小區(qū)有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問題業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認可質(zhì)量問題，表示維修后再交付。

　　業(yè)主張某在10月8日辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商約定限期整改。由于開發(fā)商未在約定的期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10月20日巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改天然氣管道設(shè)施，王某稱無人告知禁止拆改天然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以便拆改了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括：“承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負責”等，并自愿繳納天然氣改造押金3000元。

　　問題：

　　21、15套未售出房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費分別應(yīng)當由誰承擔?簡要說明理由。(4分)

　　答案要點：

　　1、15套未售和3套存在質(zhì)量問題的房屋存在質(zhì)量問題由開發(fā)建設(shè)單位負責物業(yè)服務(wù)費用;

　　2、根據(jù)《物業(yè)管理條例》未出售房屋由開發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)服務(wù)費，3套存在質(zhì)量問題的房屋，因業(yè)主未收房，根本原因在于開發(fā)商，所以應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔物業(yè)服務(wù)費用。

　　22、張某拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由是否成立?簡單說明理由。(4分)

　　答案要點：

　　不成立，因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門窗存在質(zhì)量問題，根據(jù)國家標準及《商品房質(zhì)量保證書》約定門窗五金件的保修期為一年，其責任應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔保修責任。張某不應(yīng)以房屋質(zhì)量為題為由，以拒繳物業(yè)費的行為，把責任轉(zhuǎn)嫁物業(yè)公司。

　　23、你認為王某拆改天然氣管道的說法是否正確?簡單說明理由。(4分)

　　答案要點：

　　不正確，根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，第六條　裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得拆改燃氣管道和設(shè)施。拆改應(yīng)當經(jīng)燃氣管理單位批準。

　　24、針對王某未辦理裝修手續(xù)即開始裝修的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該采取哪些管理措施?(3分)

　　答案要點：

　　根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》110號令第13條規(guī)定：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記。第十六條　裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中應(yīng)當采取以下措施：

　　1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)和裝修企業(yè)辦理相關(guān)裝修手續(xù)，告知其裝修注意事項;

　　2、應(yīng)當按照裝飾裝修管理協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當及時勸阻和制止;已造成事實后果或拒不改正的，應(yīng)及時報告有關(guān)部門依法處理，對違反協(xié)議的，應(yīng)追究違約責任。

　　25、王某自愿簽署的《承諾書》是否有效?問什么?(4分)

　　答案要點：

　　承諾書無效。

　　承諾書的內(nèi)容違反了《物業(yè)管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，因此無效。

　　26、請說明物業(yè)裝修管理人員在巡視過程中應(yīng)注意哪些問題?(6分)

　　答案要點：

　　加強巡視，防患于未然;物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員，管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防，頻繁溝通，做到防患于未然，出現(xiàn)違規(guī)偽裝行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部門處理。同時要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理的施工證，強化施工人員的管理。

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　　案例三

　　擬建的XX花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區(qū)。總建筑面積20萬平方米，全部為高層樓房，小戶型，單身公寓為主力戶型物業(yè)區(qū)域內(nèi)有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。某物業(yè)管理公司派出了由公司行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。在項目協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹，該項目正在施工建設(shè)中，預(yù)計還有12個月封頂，等等。

　　會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：XX花園周邊交通、商圈情況調(diào)查;目標銷售群體確定;工程質(zhì)量監(jiān)理;確定設(shè)備安裝單位;項目銷售配合方案等。

　　問題：

　　27、根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?(10分)

　　答案要點：

　　1、參與介入的人員不全面。早期介入應(yīng)由物業(yè)公司組成工作小組，由技術(shù)、管理、策劃等人員構(gòu)成

　　2、周邊交通、商圈情況調(diào)查、目標銷售群體的界定不屬于物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容;

　　3、工程質(zhì)量監(jiān)理由監(jiān)理單位完成、確定設(shè)備安裝單位應(yīng)由建設(shè)單位完成。

　　28、根據(jù)該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。(10分)

　　答案要點：

　　根據(jù)本項目，由于正在施工建設(shè)，應(yīng)屬施工建設(shè)階段，應(yīng)主要進行以下內(nèi)容的介入：

　　1、與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。

　　2、配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。

　　3、對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。

　　4、熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

　　29、如果你公司取得該項目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展所中經(jīng)營服務(wù)(每個方面至少列舉一項具體項目)?(10分)

　　答案要點：

　　XX花園項目由于臨近鳳凰山風景區(qū)，且有多種配套設(shè)施。若我公司取得該項目物業(yè)管理管理權(quán)，可以從以下幾個方面開展多種經(jīng)營：

　　1、打風景區(qū)“旅游牌”，建議開發(fā)商持有一部分商業(yè)用房，開設(shè)風景名勝酒店，提供吃喝娛樂一條龍服務(wù)。2、打體育康樂健身牌，利用配套的健身房，網(wǎng)球場，游泳池等設(shè)施開展多種康健經(jīng)營，可擴大建設(shè)，成立一體化的會所服務(wù)如：紅酒吧，KTV，特色餐飲，旅游紀念品等等

　　3、打文化牌，利用配套圖書館為社區(qū)居民提供休閑文化的同時，宣傳風景區(qū)的歷史文化，吸引更多游客來訪，增加收入;

　　4、建立停車場、車輛養(yǎng)護、車輛緊急救助服務(wù);

　　5、打親情牌，開展多種服務(wù)細節(jié)服務(wù)，該項目主要類型為小戶型，單身公寓，目標客戶為：城市精英、都市白領(lǐng)，青年人，可以開展房屋中介、租賃、機票訂購等特約服務(wù)。此外，根據(jù)風景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，小戶型亦可面對老年人開放養(yǎng)老服務(wù)，吸引老年人群體等。

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　　2012年物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)真題答案

　　1、A，2、C，3、C，4、C，5、C，6、B，7、A，8、D，9、A，10、A，11、ABC，12、BCD，13、ABE，14、AE，15、ABD

　　16、不正確，1、移交雙方：根據(jù)《物業(yè)承接查驗》中物業(yè)管理機構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：物業(yè)管理機構(gòu)更迭時，原來物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交;業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。

　　17、甲公司的解釋正確，做法不正確，對于屋面漏水問題，根據(jù)《物業(yè)承接查驗》中物業(yè)管理機構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定：屋面屬于公共部位，應(yīng)列入承接查驗內(nèi)容，而案例中未列入承接查驗交接內(nèi)容中。

　　18、物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，綜合竣工驗收資料，施工設(shè)計資料，機電設(shè)備資料等;

　　業(yè)主入住資料，包括入住通知書，入住登記表，身份證復(fù)印件，相片;房屋裝修資料，包括裝修申請書，裝修驗收表，裝修圖紙，消防審批，驗收報告，違章記錄;管理資料，各類值班記錄，設(shè)備維修記錄，水質(zhì)化驗報告等各類服務(wù)質(zhì)量記錄;財務(wù)資料，包括固定資產(chǎn)清單，收支賬目表，債權(quán)債務(wù)移交清單，水電抄表記錄;合同協(xié)議書，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符合完好。

　　本案例中不符合檔案管理規(guī)定，案例中甲公司未移交入住資料，按照《檔案管理規(guī)定》入住資料和為永久保存資料，嚴禁銷毀、丟失和損壞，同時做好防腐、防沖蝕等

　　19、不成立，物業(yè)服務(wù)是公共服務(wù)，雖業(yè)主未入住，物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備維護，環(huán)境衛(wèi)生，秩序維護，公共區(qū)域的維護不因部分業(yè)主未入住意志而終止服務(wù)，所產(chǎn)生的費用由業(yè)主承擔;根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定：未出售或未入住物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位繳納，根據(jù)案例中提示：若開發(fā)商已通知業(yè)主，業(yè)主辦理完房屋交付手續(xù)的，由業(yè)主承擔服務(wù)費用，若開發(fā)公司已銷售未履行告知業(yè)主接收房屋的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔物業(yè)服務(wù)費用

　　甲公司提出的欠費以廣告費收入沖抵的方法不恰當，根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)條款規(guī)定：利用公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)優(yōu)先補充維修資金。

　　1、甲公司作為債權(quán)人可以向業(yè)主催繳費用，或向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，維護自身的權(quán)益。

　　2、經(jīng)營廣告收入費用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補充維修資金。亦可爭取全體業(yè)主意見，由全體業(yè)主決議使用用途

　　20、1、明確交接主體和次序;此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機構(gòu)向準備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。

　　2、各項費用和資產(chǎn)多大移交，共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。

　　3、如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目，負責保修單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

　　4、在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全面發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。

　　21、1、15套未售和3套存在質(zhì)量問題的房屋存在質(zhì)量問題由開發(fā)建設(shè)單位負責物業(yè)服務(wù)費用;2、根據(jù)《物業(yè)管理條例》未出售房屋由開發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)服務(wù)費，3套存在質(zhì)量問題的房屋，因業(yè)主未收房，根本原因在于開發(fā)商，所以應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔物業(yè)服務(wù)費用

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　　22、不成立，因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門窗存在質(zhì)量問題，根據(jù)國家標準及《商品房質(zhì)量保證書》約定門窗五金件的保修期為一年，其責任應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔保修責任。張某不應(yīng)以房屋質(zhì)量為題為由，以拒繳物業(yè)費的行為，把責任轉(zhuǎn)嫁物業(yè)公司。

　　23、不正確，根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，第六條　裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得拆改燃氣管道和設(shè)施。拆改應(yīng)當經(jīng)燃氣管理單位批準。

　　24、根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》110號令第13條規(guī)定：　裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記。

　　第十六條　裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中應(yīng)當采取以下措施：1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)和裝修企業(yè)辦理相關(guān)裝修手續(xù)，告知其裝修注意事項;2、應(yīng)當按照裝飾裝修管理協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當及時勸阻和制止;已造成事實后果或拒不改正的，應(yīng)及時報告有關(guān)部門依法處理，對違反協(xié)議的，應(yīng)追究違約責任

　　25、無效，根據(jù)國家《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》110號令，已違背國家大法，承諾與法律規(guī)定相悖，無法律依據(jù)。

　　26、加強巡視，防患于未然;物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員，管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防，頻繁溝通，做到防患于未然，出現(xiàn)違規(guī)偽裝行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部門處理。同事要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理的施工證，強化施工人員的管理。

　　27、物業(yè)管理公司早期介入內(nèi)容中不應(yīng)包括以下幾個方面：工程質(zhì)量監(jiān)理;確定設(shè)備安裝單位;項目銷售配合方案;

　　28、該項目早期介入工作的主要內(nèi)容：1、可行性研究階段，根據(jù)目標客戶群確定物業(yè)管理模式，根據(jù)規(guī)劃和客戶情況確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，根據(jù)物業(yè)管理成本確定物業(yè)服務(wù)費用。2、規(guī)劃設(shè)計階段，該項目由于業(yè)態(tài)多樣，確定不同的收費標準，對智能化和商業(yè)配套提供意見：物業(yè)管理用房的配備;物業(yè)前期介入人員編制、招聘、培訓(xùn)費用測算。3、建設(shè)施工階段：派出工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，仔細記錄隱蔽工程和管線鋪設(shè)情況。

　　29、XX花園項目由于臨近鳳凰山風景區(qū)，且有多種配套設(shè)施。若我公司取得該項目物業(yè)管理管理權(quán)，可以從以下幾個方面開展多種經(jīng)營：1、打風景區(qū)“旅游牌”，建議開發(fā)商持有一部分商業(yè)用房，開設(shè)風景名勝酒店，提供吃喝娛樂一條龍服務(wù)。2、打體育康樂健身牌，利用配套的健身房，網(wǎng)球場，游泳池等設(shè)施開展多種康健經(jīng)營，可擴大建設(shè)，成立一體化的會所服務(wù)如：紅酒吧，KTV，特色餐飲，旅游紀念品等等

　　3、打文化牌，利用配套圖書館為社區(qū)居民提供休閑文化的同時，宣傳風景區(qū)的歷史文化，吸引更多游客來訪，增加收入;

　　4、建立停車場、車輛養(yǎng)護、車輛緊急救助服務(wù);

　　5、打親情牌，開展多種服務(wù)細節(jié)服務(wù)，該項目主要類型為小戶型，單身公寓，目標客戶為：城市精英、都市白領(lǐng)，青年人，可以開展房屋中介、租賃、機票訂購等特約服務(wù)。此外，根據(jù)風景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，小戶型亦可面對老年人開放養(yǎng)老服務(wù)，吸引老年人群體等。

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