2014物業(yè)管理師制度與政策:業(yè)主大會活動規(guī)則

　　業(yè)主大會活動規(guī)則

　　1.定期會議和臨時會議

　　業(yè)主大會會議分為定期會議與臨時會議。定期會議與臨時會議都由業(yè)主委員會組織召開。定期會議的期間由業(yè)主大會在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。當出現下列情況時，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　(1)20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的;

　　(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生以上應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況時，如果業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責，區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。如果是住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議，還應當同時告知與物業(yè)管理區(qū)域相關的居民委員會。

　　2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人(注意概念)

　　(1)業(yè)主代理人

　　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。代理人應當在業(yè)主委托書的授權范圍內行使代理權，如投票、發(fā)表意見、參加表決等等。業(yè)主委托代理人的授權內容不得超越業(yè)主自身權限，如投票權數。業(yè)主只能委托代理人代理事項，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選。

　　(2)業(yè)主代表人

　　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的事項，業(yè)主代表應當要求業(yè)主將贊同、反對及棄權的決定及享有的投票權數書面簽字，然后由業(yè)主代表在業(yè)主大會上代表業(yè)主如實投票。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應當另外推選一名業(yè)主代表參加大會。

　　(3)業(yè)主大會的召開形式

　　業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。無論采用何種形式，必須有不少于物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主的參加。

　　3.業(yè)主大會決定事項的表決效力(重點里的重點)

　　(1)業(yè)主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

　　(2)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實行特別多數表決原則，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

　　例題：業(yè)主大會作出選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須實行( )表決原則。

　　A.多數 B.簡單多數 C.非常多數 D.特別多數

　　答案：D

　　解析：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實行特別多數表決原則。

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