“營改增”個人二手房交易稅費到底是增還是降了
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目前,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%,金融業(yè)和生活服務業(yè)適用稅率為6%。這些新增試點行業(yè),涉及納稅人近1000萬戶,年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元,占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。
而在現(xiàn)行的房產(chǎn)交易中,稅費主要包括契稅、城市維護建設費、教育附加費、個人所得稅、交易手續(xù)費、合同印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅種。征收辦法則 是:對于購房超過2年(含2年)的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房對外出售全額征收營業(yè)稅;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減 去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅(北上廣深暫不適用此政策)。目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.6%來征收。
“營改增”,個人二手房交易稅費到底是增加了還是減少了?
因此,對于房產(chǎn)交易而言,對于“營改增”最直白的描述就是:買賣二手房無需再考慮是否滿2年了!繳稅基數(shù)由售價變成差價了!
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的確,“營改增”以后,房產(chǎn)交易無需考慮是否滿2年了,因為反正都是按照增值部分計算。甚至在一些漲幅不大的城市,由于房產(chǎn)沒有增值,一分錢稅款都不用 交了。即使繳稅,差價總比售價低吧?“營改增”看起來既可以讓大家不用等兩年再賣房,又減低了稅負,可實際并沒有這簡單。實際繳納的稅款是增加還是降低減 少,本質上要看進項稅額能否得到抵扣來決定,也就是房價的增幅:
假定住宅的轉讓價格都是300萬元,增值稅率暫且定為目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率11%,且不考慮免征等因素,那么按照目前營業(yè)稅征收的5.6%稅率來計算,共需交納16.8萬元營業(yè)稅。
而在“營改增”之后,則需要考慮銷項稅額(納稅人銷售貨物或應有稅項所承擔的增值稅稅額)和進項稅額(納稅人購進貨物或應稅勞務所承擔的增值稅稅額),我們來做個小學算術題:
假設購房者購買時房價為100萬元,則這個時候的進項稅額為100/(1+11%)*11%約為10萬元;而銷項稅額為300/(1+11%)*11%約為30萬元,也就是說增值稅稅額約為20萬元。
假設購房者購買時房價為200萬元,則這個時候的進項稅額為200/(1+11%)*11%約為20萬元;而銷項稅額為300/(1+11%)*11%約為30萬元,這個時候的增值稅稅額則約為10萬元。
從這個例子中我們可以看到,稅費是否增加首先取決于稅率,但更重要的是你房子增值的幅度。賣房賺錢的錢越多,就需要交納更多的稅款,而房屋增值小的則可以少交納。“從稅收角度來看,“營改增”能有效地調節(jié)二手房持有者的相關經(jīng)濟利益。
事實上,“營改增”對于那些漲幅巨大的一線城市房產(chǎn)長期持有者而言,反而是一個不怎么好的消息,因為當年房產(chǎn)的購入價格極低,增值部分巨大,如果按照11%來增收增值稅,那么房主所將要繳付的稅款也會達到一個驚人的地步。
當然,11%只是目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅率,未必就一定是未來的二手房交易的增值稅率,考慮到李克強總理定下營改增稅負只減不增的定調,因此極有 可能在稅率的設計上會有所考慮,未來的稅率也不一定是11%。而目前房產(chǎn)交易中的營業(yè)稅現(xiàn)行優(yōu)惠政策,也有望平移到未來的增值稅之中。
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