享受房產(chǎn)契稅策應(yīng)注意哪些問(wèn)題
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2月19日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕23號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“23號(hào)文件”)。這一優(yōu)惠政策進(jìn)一步降低了住宅類房地產(chǎn)交易的稅收成本，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言不啻“救市”的拂面春風(fēng)，為新年更增添了一絲喜慶氣氛。23號(hào)文件旨在降低住宅類房地產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的契稅和營(yíng)業(yè)稅成本，有利于擴(kuò)大居住用房地產(chǎn)交易，特別是擴(kuò)大較大戶型面積的住房交易與非普通住房交易。
與之前的住宅類房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠相比，23號(hào)文件主要有以下三點(diǎn)變化：
一、取消了購(gòu)買(mǎi)首套住房契稅優(yōu)惠的面積限制和普通住房限制。23號(hào)文件出臺(tái)前，只有普通住宅享有契稅稅收優(yōu)惠：購(gòu)入普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行;戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收。購(gòu)買(mǎi)首套住房面積超過(guò)144平方米的，或購(gòu)入非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)不得享受稅收優(yōu)惠?？梢?jiàn)舊政策下購(gòu)入首套住房需要滿足面積限制和普通住房限制。23號(hào)文件取消了這兩項(xiàng)限制，明確只要購(gòu)買(mǎi)首套住房面積在90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積超過(guò)90平方米的，減按1.5%征收契稅。因此23號(hào)文件執(zhí)行后個(gè)人購(gòu)入首套住房，無(wú)論是否屬于普通住房，也無(wú)論面積大小，均可享受契稅優(yōu)惠。
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二、降低了個(gè)人購(gòu)買(mǎi)第二套改善性住房的契稅稅率。23號(hào)文件的一大亮點(diǎn)是將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房也納入契稅優(yōu)惠的范圍之中，且沒(méi)有面積限制和普通住房限制。其中購(gòu)入面積在90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積超過(guò)90平方米的，減按2%的稅率征收契稅。這一優(yōu)惠無(wú)疑將激發(fā)個(gè)人交易者購(gòu)入第二套改善性住房的積極性，有效放大房地產(chǎn)“買(mǎi)方市場(chǎng)”。
三、取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅稅收優(yōu)惠普通住房與非普通住房的區(qū)別。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“39號(hào)文件”)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。23號(hào)文件取消了這一區(qū)別，規(guī)定轉(zhuǎn)讓的住房只要是購(gòu)買(mǎi)2年以上的，均免征營(yíng)業(yè)稅。
四、參與房地產(chǎn)交易的納稅人需要注意，23號(hào)文件的優(yōu)惠政策并不是全國(guó)適用的。考慮到特大一線城市的人口疏解需要，北京市、上海市、廣州市、深圳市的購(gòu)房者不能享受購(gòu)買(mǎi)第二套改善型住房的優(yōu)惠契稅稅率，而轉(zhuǎn)讓住房的營(yíng)業(yè)稅也仍按照39號(hào)文件執(zhí)行，即個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，仍需按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
另外，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)投資性房地產(chǎn)仍然被排除在契稅和營(yíng)業(yè)稅稅收優(yōu)惠的范圍之外，因此購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)此類不動(dòng)產(chǎn)，如商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)公寓時(shí)，仍然要慎重考慮，三思而后行。避免將來(lái)交易時(shí)因?yàn)槎愂粘杀靖甙憾墒軗p失。
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