設計前期場地與建筑設計輔導精選(14)

　　三、工程建設其他費用分析

　　工程建設項目其他費用是指從土地使用到與工程建設和未來企業(yè)生產經營有關的費用，包括從工程籌建起到工程竣工驗收交付使用止的整個建設期間，除建筑安裝工程費用和設備及工、器具購置費用以外保證工程建設順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項費用。

　　1.土地使用費

　　土地使用費是指通過劃撥或拍賣方式取得土地使用權而支付的土地征用及遷移補償費，或者通過土地使用權出讓方式取得土地使用權而支付的土地使用權出讓金。因為任何一個建設項目都固定于一定地點與地面相連接，必須占用一定量的土地，也就必然要發(fā)生為獲得建設用地支付的費用。

　　(1)土地征用及遷移補償費。

　　土地征用及遷移費，是指建設項目通過劃撥方式取得無期限的土地使用權，依照《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定所支付的費用。其總合一般不得超過被征用土地產值的20倍，土地年產值則按該地被征用前3年的平均產量和國家規(guī)定的價格計算。其內容包括：

　　a.土地補償費。征用耕地(包括菜地)的補償標準,按政府規(guī)定,為該耕地年產值的若干倍,具體補償標準由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此范圍內制定。征用園地、魚 塘、葦塘、宅基地、林地、牧場、草原等的補償標準,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。征收無收益的土地,不予補償。

　　b.青苗補償費和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補償費。這些補償費的 省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。征用城市郊區(qū)的菜地時,還應按照有關規(guī)定向國家繳納新菜地開發(fā)建設基金。

　　c.安置補助費。征用耕地、菜地的,每個農業(yè)人口的安置補助費為該地每畝年產值的2-3倍,每畝耕地的安置補助費最高不得超過其年產值的10倍。

　　d.繳納的耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅、土地登記費及征地管理費等。縣市土地管 理機關從征地費中提取土地管理費的比率,要按征地工作量大小,視不同情況,在1 %-4%幅度內提取。

　　e.征地動遷費。包括征用土地上的房屋及附屬構筑物、城市公共設施等拆除、遷建 補償費、搬遷運輸費,企業(yè)單位因搬遷造成的減產、停工損失補貼費,拆遷管理費等。

　　F.水利水電工程水庫淹沒處理補償費。包括農村移民安置遷建費,城市遷建補償費, 庫區(qū)工礦企業(yè)、交通、電力、通信、廣播、管網、水利等的恢復、遷建補償費,庫底清理 費,防護工程費,環(huán)境影響補償費用等。

　　(2)土地使用權出讓金。環(huán)球網 校edu24ol.com

　　土地使用權出讓金,指建設項目通過土地使用權出讓方式,取得有限期的土地使用 權,依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定,支付的土地 使用權出讓金。

　　α.明確國家是城市土地的惟一所有者,并分層次、有償、有限期地出讓、轉讓城市 土地。第一層次是城市政府將國有土地使用權出讓給用地者,該層次由城市政府壟斷經 營。出讓對象可以是有法人資格的企事業(yè)單位,也可以是外商;第二層次及以下層次的轉 讓則發(fā)生在使用者之間。

　　b.城市土地的出讓和轉讓可采用協(xié)議、招標、公開拍賣等方式。

　　a)協(xié)議方式是由用地單位申請,經市政府批準同意后雙方洽談具體地塊及地價。該 方式適用于市政工程、公益事業(yè)用地以及需要減免地價的機關、部隊用地和需要重點扶 持、優(yōu)先發(fā)展的產業(yè)用地。

　　b)招標方式是在規(guī)定的期限內,由用地單位以書面形式投標,市政府根據投標報 價、所提供的規(guī)劃方案以及企業(yè)信譽綜合考慮,擇優(yōu)而取。該方式適用于一般工程建 設用地。環(huán)球網 校edu24ol.com

　　c)公開拍賣是指在指定的地點和時間,由申請用地者叫價應價,價高者得。這完全 是由市場競爭決定,適用于盈利高的行業(yè)用地。

　　c.在有償出讓和轉讓土地時,政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定,但應堅持以下原則： a)地價對目前的投資環(huán)境不產生大的影響; b)地價與當地的社會經濟承受能力相適應; c)地價要考慮己投入的土地開發(fā)費用、土地市場供求關系、土地用途和使用年限。

　　d.關于政府有償出讓土地使用權的年限,各地可根據時間、區(qū)位等各種條件作不同的規(guī)定,一般可在30-99年之間。按照地面附屬建筑物的折舊年限來看,以50年為宜。環(huán)球網 校edu24ol.com

　　e.土地有償出讓和轉讓,土地使用者和所有者要簽約,明確使用者對土地享有的權利和對土地所有者應承擔的義務。

　　α)有償出讓和轉讓使用權,要向土地受讓者征收契稅;

　　b)轉讓土地如有增值,要向轉讓者征收土地增值稅;

　　c)在土地轉讓期間,國家要區(qū)別不同地段、不同用途向土地使用者收取土地占用費

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