市場經(jīng)濟(jì)下對我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的分析思考
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目前我國房地產(chǎn)市場存在著價格上漲過快，房屋價格虛高;房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足;房地產(chǎn)市場混亂;融資渠道單一，投機(jī)性因素增加，市場風(fēng)險大等方面的問題。為了解決房地產(chǎn)市場存在這些問題，2006年5月29日，建設(shè)部等九部委出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。該政策文件的出臺，其密度是空前的，而且從土地、稅收、金融、建設(shè)、交易等多領(lǐng)域、多層次綜合治理，表明了中央進(jìn)行調(diào)控的決心。反觀這幾年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時，也確實存在諸多的問題，這其中既有政策的原因，如強(qiáng)調(diào)了住宅的商品屬性，忽視(沒有真正落實)其公共屬性，商品住宅建設(shè)增長過快，而經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住宅建設(shè)量持續(xù)走低;也有市場本身的因素，如住宅戶型面積越來越大，價格越來越高，超出了普通百姓的承受預(yù)期。作為與房地產(chǎn)息息相關(guān)的城市規(guī)劃工作者，有必要引起足夠的思考。
一、土地政策
從2002年開始，國家陸續(xù)出臺了一系列的土地政策，期望通過從源頭上控制土地的供應(yīng)量來抑制固定資產(chǎn)投資的過快增長，從而來給房地產(chǎn)市場降溫。2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件要求從 7月 1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。從此沿用多年的土地協(xié)議出讓方式宣告結(jié)束。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2004 年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。8月31日因此被業(yè)界稱作“大限”。2004年4月29 日，在公開處理“鐵本事件”后，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》明確提出“三個暫停”：即在深入開展土地市場治理整頓半年期間，全國暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改，暫停新批的縣改市(區(qū))和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體的修改。
二、信貸政策
房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入大，周轉(zhuǎn)時間長，因此必須有充足的資金支持和暢通的融資渠道。房地產(chǎn)金融市場目前盡管有一些突破，但還是沒有改變?nèi)谫Y渠道單一、主要來自銀行這一現(xiàn)狀。據(jù)初步統(tǒng)計，銀行對企業(yè)的直接貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的30%左右，是房地產(chǎn)企業(yè)的第三大資金來源。但作為第一大資金來源的企業(yè)自籌資金，主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，其中很大一部分來自購房者的銀行按揭貸款。按首付30% 計算，企業(yè)收入中有 70%來自銀行貸款。按此計算，房地產(chǎn)開發(fā)實際使用銀行資金的比重應(yīng)在 50% 以上。因而，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到銀行金融系統(tǒng)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。
三、稅收政策
稅收政策對對房地產(chǎn)市場起到的調(diào)控作用表現(xiàn)在三個方面：一是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，通過規(guī)范相關(guān)稅費(fèi)，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)和經(jīng)營成本，在一定程度上抑制價格飆升;二是通過加大流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，增大炒房成本，壓縮獲利空間，達(dá)到抑制投機(jī)炒作的目標(biāo);三是改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制，增加超標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)保有成本，在實行以家庭為單位的實名制基礎(chǔ)上，對擁有標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的住房和標(biāo)準(zhǔn)外的住房規(guī)定不同的稅率，抑制出于投機(jī)目的的房地產(chǎn)保有行為?，F(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕，無形中增加了建房成本，最終導(dǎo)致價格上揚(yáng)。這種“輕保有、重流通”的局面，導(dǎo)致了土地利用的低效率，抑制了土地正常的市場交易，助長了土地的隱性流動。未來我國房地產(chǎn)稅收政策將朝以下方向發(fā)展：設(shè)立土地年租金。我國目前的商品房價格中地價比重已經(jīng)高達(dá)35%，基本與建安成本持平，遠(yuǎn)高于國外水平。改革土地供應(yīng)管理制度，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金(土地使用費(fèi))，可以大大降低地價所占比重，從而降低商品房的價格，提高房地產(chǎn)市場的有效需求。土地年租金可并入房地產(chǎn)保有稅一同征收。
四、結(jié)束語
在宏觀政策的施行中，要注意調(diào)控政策的因地制宜符合地區(qū)特點(diǎn);政策要具有目的性和可操作性;在保證目的性和可操作性的提前下還應(yīng)保證其持續(xù)性，這樣才利用該產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展;同時考慮到這幾大政策的施行需要幾大部門的聯(lián)合行動，所以應(yīng)注意到不同部門，不同政策層次之間的協(xié)調(diào)性。由于政策的實施存在時滯性，因此要充分了解了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，并對各項政策可能產(chǎn)生的效果做出科學(xué)的評估，也應(yīng)考慮到政策實施可能帶來的副作用，及時做好防范?？傊瑧?yīng)按照構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，堅持科學(xué)發(fā)展觀，提高城市規(guī)劃水平，充分發(fā)揮城市規(guī)劃在城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的先導(dǎo)和統(tǒng)籌作用，充分發(fā)揮城市規(guī)劃對于城市發(fā)展的宏觀調(diào)控作用，確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，推進(jìn)城鎮(zhèn)化和協(xié)持續(xù)發(fā)展。
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