市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的分析思考
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目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著價(jià)格上漲過(guò)快，房屋價(jià)格虛高;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足;房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂;融資渠道單一，投機(jī)性因素增加，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等方面的問(wèn)題。為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在這些問(wèn)題，2006年5月29日，建設(shè)部等九部委出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。該政策文件的出臺(tái)，其密度是空前的，而且從土地、稅收、金融、建設(shè)、交易等多領(lǐng)域、多層次綜合治理，表明了中央進(jìn)行調(diào)控的決心。反觀這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也確實(shí)存在諸多的問(wèn)題，這其中既有政策的原因，如強(qiáng)調(diào)了住宅的商品屬性，忽視(沒(méi)有真正落實(shí))其公共屬性，商品住宅建設(shè)增長(zhǎng)過(guò)快，而經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住宅建設(shè)量持續(xù)走低;也有市場(chǎng)本身的因素，如住宅戶型面積越來(lái)越大，價(jià)格越來(lái)越高，超出了普通百姓的承受預(yù)期。作為與房地產(chǎn)息息相關(guān)的城市規(guī)劃工作者，有必要引起足夠的思考。
一、土地政策
從2002年開(kāi)始，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列的土地政策，期望通過(guò)從源頭上控制土地的供應(yīng)量來(lái)抑制固定資產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，從而來(lái)給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。2002年5月9日，國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件要求從 7月 1日起，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。從此沿用多年的土地協(xié)議出讓方式宣告結(jié)束。2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，要求從即日起就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2004 年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系。8月31日因此被業(yè)界稱作“大限”。2004年4月29 日，在公開(kāi)處理“鐵本事件”后，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》明確提出“三個(gè)暫?！保杭丛谏钊腴_(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓半年期間，全國(guó)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改，暫停新批的縣改市(區(qū))和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體的修改。
二、信貸政策
房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，因此必須有充足的資金支持和暢通的融資渠道。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)目前盡管有一些突破，但還是沒(méi)有改變?nèi)谫Y渠道單一、主要來(lái)自銀行這一現(xiàn)狀。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，銀行對(duì)企業(yè)的直接貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的30%左右，是房地產(chǎn)企業(yè)的第三大資金來(lái)源。但作為第一大資金來(lái)源的企業(yè)自籌資金，主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，其中很大一部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款。按首付30% 計(jì)算，企業(yè)收入中有 70%來(lái)自銀行貸款。按此計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際使用銀行資金的比重應(yīng)在 50% 以上。因而，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到銀行金融系統(tǒng)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
三、稅收政策
稅收政策對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到的調(diào)控作用表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，通過(guò)規(guī)范相關(guān)稅費(fèi)，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)和經(jīng)營(yíng)成本，在一定程度上抑制價(jià)格飆升;二是通過(guò)加大流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，增大炒房成本，壓縮獲利空間，達(dá)到抑制投機(jī)炒作的目標(biāo);三是改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制，增加超標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)保有成本，在實(shí)行以家庭為單位的實(shí)名制基礎(chǔ)上，對(duì)擁有標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的住房和標(biāo)準(zhǔn)外的住房規(guī)定不同的稅率，抑制出于投機(jī)目的的房地產(chǎn)保有行為。現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕，無(wú)形中增加了建房成本，最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。這種“輕保有、重流通”的局面，導(dǎo)致了土地利用的低效率，抑制了土地正常的市場(chǎng)交易，助長(zhǎng)了土地的隱性流動(dòng)。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策將朝以下方向發(fā)展：設(shè)立土地年租金。我國(guó)目前的商品房?jī)r(jià)格中地價(jià)比重已經(jīng)高達(dá)35%，基本與建安成本持平，遠(yuǎn)高于國(guó)外水平。改革土地供應(yīng)管理制度，將原來(lái)的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金(土地使用費(fèi))，可以大大降低地價(jià)所占比重，從而降低商品房的價(jià)格，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。土地年租金可并入房地產(chǎn)保有稅一同征收。
四、結(jié)束語(yǔ)
在宏觀政策的施行中，要注意調(diào)控政策的因地制宜符合地區(qū)特點(diǎn);政策要具有目的性和可操作性;在保證目的性和可操作性的提前下還應(yīng)保證其持續(xù)性，這樣才利用該產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展;同時(shí)考慮到這幾大政策的施行需要幾大部門的聯(lián)合行動(dòng)，所以應(yīng)注意到不同部門，不同政策層次之間的協(xié)調(diào)性。由于政策的實(shí)施存在時(shí)滯性，因此要充分了解了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，并對(duì)各項(xiàng)政策可能產(chǎn)生的效果做出科學(xué)的評(píng)估，也應(yīng)考慮到政策實(shí)施可能帶來(lái)的副作用，及時(shí)做好防范?？傊?，應(yīng)按照構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，提高城市規(guī)劃水平，充分發(fā)揮城市規(guī)劃在城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的先導(dǎo)和統(tǒng)籌作用，充分發(fā)揮城市規(guī)劃對(duì)于城市發(fā)展的宏觀調(diào)控作用，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，推進(jìn)城鎮(zhèn)化和協(xié)持續(xù)發(fā)展。
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