2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：成本法的理論依據(jù)

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第八章 成本法及其運(yùn)用

第一節(jié) 成本法概述

成本法的理論依據(jù)：

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體可從賣方和買方兩個(gè)角度來(lái)看。從賣方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，是賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。如果低于該代價(jià)，他就要虧本。進(jìn)一步來(lái)看，當(dāng)一種房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格低于它的成本時(shí)，它就不會(huì)被開(kāi)發(fā)，除非它的市場(chǎng)價(jià)格升高了;而如果一種房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)高于它的成本，則它將會(huì)很快進(jìn)入市場(chǎng)，直到其市場(chǎng)價(jià)格降下來(lái)。

從買方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于他預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。如果高于該必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，則還不如自己開(kāi)發(fā)(或者委托他人開(kāi)發(fā))。例如，當(dāng)房地產(chǎn)為土地與建筑物的綜合體時(shí)，買方在確定其購(gòu)買價(jià)格時(shí)通常會(huì)這樣考慮：如果自己購(gòu)買一塊相似的土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格是多少，然后在該土地上建造相同或相似的建筑物的現(xiàn)時(shí)費(fèi)用又是多少，此兩者之和(含應(yīng)得利潤(rùn))便是自己愿意支付的最高價(jià)格。當(dāng)然，如果該房地產(chǎn)中的建筑物是舊的或者質(zhì)量、性能上有缺陷，或者建筑物以外還有一些不利因素，則買方在確定其愿意支付的最高價(jià)格時(shí)還會(huì)考慮折舊，即還要減價(jià)。

由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)已花費(fèi)的代價(jià)(含應(yīng)得利潤(rùn))，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開(kāi)發(fā)代價(jià)(包含開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))。因此，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值便可以根據(jù)重新開(kāi)發(fā)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取。