2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：成本法的含義

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第八章 成本法及其運(yùn)用

第一節(jié) 成本法概述

成本法的含義：

簡(jiǎn)要地說(shuō)，成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)，成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。折舊是指各種原因造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。

成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分之和為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。即先把房地產(chǎn)價(jià)格分解為它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。因此，成本法也稱為積算法。由此還可知成本法中的"成本"并不是通常意義上的成本(不含利潤(rùn))，而是價(jià)格(包含利潤(rùn))。但在該方法中也用到了通常意義上的成本以及費(fèi)用、支出、代價(jià)、投入等相關(guān)概念。這就需要在遇到"成本"、"費(fèi)用"、"支出"、"代價(jià)"、"投入"等概念時(shí)，注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來(lái)判定它們的具體內(nèi)涵。

成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值稱為積算價(jià)值。

成本法的優(yōu)點(diǎn)是其求得的價(jià)值使人"看得見"--人們可以看到該價(jià)值是由哪些部分組成的;較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是重復(fù)多余的，哪些被遺漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測(cè)算出的價(jià)值看似有"依據(jù)"，特別是在有"文件"規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成以及相關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等標(biāo)準(zhǔn)的情況下。