2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第八章教材解讀：投資利息

更新時間：2018-07-27 09:48:02 來源：環(huán)球網(wǎng)校

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第八章成本法及其運(yùn)用

第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成

投資利息：

一)投資利息的含義

投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)。

(二)投資利息的計(jì)算

計(jì)算投資利息需要把握下列5個方面：

1.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。

2.計(jì)息周期

計(jì)息周期是指計(jì)算利息的單位時間。它可以是年、半年、季、月等，通常為年。

3.計(jì)息期

計(jì)息期也稱為計(jì)息周期數(shù)。為確定每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期，首先要估算整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期。

4.計(jì)息方式

計(jì)息方式有單利和復(fù)利兩種。單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息下，每期的利息是個常數(shù)。

5.利率

利率是用百分比表示的單位時間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復(fù)利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實(shí)際利率等。投資利息計(jì)算中一般采用估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。

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