2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第九章教材解讀:假設(shè)開發(fā)法總結(jié)
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第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用
第五節(jié) 假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例
假設(shè)開發(fā)法總結(jié):
對假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知:假設(shè)開發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法,在形式上是成本法的"倒算法"。根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同,假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn),簡稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價的關(guān)鍵,首先是要把握住兩頭:一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況;另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。然后假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況"變成"未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況,需要做哪些工作,完成這些工作需要多長時間,需要哪些必要支出,相應(yīng)要獲得多少利潤。
在實(shí)際估價中,待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類??晒╅_發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況,對生地和毛地的估價對象來說,有熟地和新房兩類;對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說,只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。另外,未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn),還可能包含著家具、機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)等權(quán)利。
開發(fā)完成后的價值可采用市場法或長期趨勢法求取,也可采用收益法求取。后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。
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