2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第二章考點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和指標(biāo)

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第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和指標(biāo)

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系(四類)

【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)-壟斷競(jìng)爭(zhēng)

總體：壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，以競(jìng)爭(zhēng)為主。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量比例關(guān)系(六大結(jié)構(gòu))

【重點(diǎn)難點(diǎn)】租買結(jié)構(gòu)的影響因素

租金和價(jià)格的關(guān)系

人們對(duì)所有權(quán)的偏好

可供出租數(shù)量

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分(五種分類)

3.1 按地域范圍細(xì)分(區(qū)域性市場(chǎng))

按城市劃分

按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分

按省或自治區(qū)劃分

按大片區(qū)進(jìn)行劃分

3.2 按房地產(chǎn)用途細(xì)分

居住物業(yè)市場(chǎng)

商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

特殊物業(yè)市場(chǎng)

土地市場(chǎng)

不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。

3.3 按增量存量細(xì)分

3.4 按交易方式細(xì)分

【重點(diǎn)難點(diǎn)】新建和存量房地產(chǎn)交易子市場(chǎng)的組成的區(qū)別

3.5 按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)(四大類40小項(xiàng))

【出題方式】

區(qū)分具體指標(biāo)屬于哪一大類

重要指標(biāo)的含義

重要指標(biāo)的計(jì)算

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4.1 房地產(chǎn)供給指標(biāo)

【指標(biāo)一】新竣工量(竣工面積)

指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

【指標(biāo)二】滅失量

指房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因滅失掉的部分。

【指標(biāo)三】存量

·指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量

·報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期竣工量-報(bào)告期滅失量

【指標(biāo)四】空置量

·指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。

·包括以前年度竣工和報(bào)告期竣工的面積。

·不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的面積。

【指標(biāo)五】空置率

·指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

·空置率=空置房屋面積/同期房屋存量面積

【指標(biāo)六】可供租售量

·可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+報(bào)告期新竣工量

·由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于該時(shí)點(diǎn)的可供租售量。

【指標(biāo)七】房屋施工面積

·指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

·房屋施工面積=報(bào)告期新開工面積+上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積+上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積

·報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中

【指標(biāo)八】房屋新開工面積

·報(bào)告期內(nèi)新開工面積

·不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積和上期停緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積

【指標(biāo)九】平均建設(shè)周期

·項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度

·平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積

【指標(biāo)八】竣工房屋價(jià)值

·在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值

·包括房屋的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修及水、電、衛(wèi)等附屬工程價(jià)值

·不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝;辦公和生活家具;土地相關(guān)費(fèi)用;城市建設(shè)配套投資

4.2 需求指標(biāo)

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

人口數(shù)量-戶籍人口、常住人口、現(xiàn)有人口

城市家庭人口規(guī)模

就業(yè)人員數(shù)量

就業(yè)分布

城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

城市家庭可支配收入

城市家庭總支出

房屋空間使用數(shù)量

商品零售價(jià)格指數(shù)

城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

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4.3 市場(chǎng)交易指標(biāo)

【指標(biāo)一】銷售量

報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積

銷售量=現(xiàn)房銷售面積+期房銷售面積

【指標(biāo)二】出租量

報(bào)告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積

【指標(biāo)三】吸納量

吸納量=銷售量+出租量

【指標(biāo)四】吸納率

吸納率=吸納量/可供租售量

【指標(biāo)五】吸納周期

指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間

吸納周期=1/吸納率

【指標(biāo)六】預(yù)售面積

指報(bào)告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積

【指標(biāo)七】房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格水平的中位數(shù)或平均數(shù)

【指標(biāo)八】房地產(chǎn)租金

房地產(chǎn)市場(chǎng)中租金水平的中位數(shù)或平均數(shù)

【指標(biāo)九】房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)

包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)

4.4 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)

【指標(biāo)一】土地轉(zhuǎn)化率

·土地轉(zhuǎn)化率=當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積/當(dāng)期出讓土地規(guī)則建筑面積

·監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率

【指標(biāo)二】土地開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

·開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)=房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資

·反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況

【指標(biāo)三】開發(fā)投資杠桿率

·開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本

·反映企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，值越高，說明自有資金越少，風(fēng)險(xiǎn)越大

【指標(biāo)四】住房可支付性指數(shù)(HAI)

■HAI=100，說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價(jià)格的住房;

■HAI>100，居民家庭能夠承受更高價(jià)格的住房，房?jī)r(jià)相對(duì)于收入來說低;

■HAI<100，居民家庭能夠承受更低價(jià)格的住房，房?jī)r(jià)相對(duì)于收入來說高了

【指標(biāo)五】住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)

從經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性做出判斷

【指標(biāo)六】房?jī)r(jià)租金比

房?jī)r(jià)租金比=房?jī)r(jià)/租金

考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其使用價(jià)值

【指標(biāo)七】量?jī)r(jià)彈性

·量?jī)r(jià)彈性=房地產(chǎn)價(jià)格變化率/房地產(chǎn)交易變化率

·判斷市場(chǎng)所處的景氣階段

【指標(biāo)八】個(gè)人住房抵押貸款還款收入比

·抵押貸款還款收入比=抵押貸款月還款額/月家庭收入

·反應(yīng)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平

【指標(biāo)九】住房市場(chǎng)指數(shù)

反映開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)

根據(jù)開發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月銷售量、對(duì)潛在購(gòu)買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造

【指標(biāo)十】消費(fèi)者信心指數(shù)

消費(fèi)者近期的購(gòu)房意愿

根據(jù)對(duì)消費(fèi)者未來6個(gè)月內(nèi)是否計(jì)劃買房的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造